Thị trường ngưng trệ
Trong các phân khúc, BĐS du lịch nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Thanh khoản của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng gồm condotel, biệt thự biển, shophouse biển giảm suốt 2 năm qua. Trong đó, thị trường condotel có kỳ ngủ đông kéo dài khi nhiều tháng không có giao dịch phát sinh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết, theo Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam tới năm 2030, dự kiến lượng du khách quốc tế trong vài năm tới sẽ đạt ngưỡng 25 - 30 triệu lượt, tăng 80% so với cuối năm 2019. Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó thúc đẩy phục hồi kinh tế sau dịch COVID-19. Chính phủ cũng đồng ý mở cửa cho khách quốc tế vào Việt Nam từ 15/3. “Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, muốn tăng cơ sở lưu trú, phục hồi du lịch sau COVID-19. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật yếu kém đang trở thành rào cản, khiến thị trường BĐS du lịch “đóng băng” suốt 2 năm qua. Đây chính là nghịch lý của thị trường. Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013”, ông Đính nói.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nhận định, “u nhọt” lớn nhất của thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay là pháp lý không rõ ràng, khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào, kéo theo môi trường đầu tư yếu kém. Theo ông Võ, hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư chịu thiệt. Một số địa phương như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Thuận… ban hành chính sách ưu đãi, thu hút doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án BĐS nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Cuối năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng “sốt”, bùng nổ nguồn cung và giao dịch, một số tỉnh đã cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho condotel, shophouse, villa…. Tuy nhiên, sau đó, việc thực thi chính sách bị ngưng trệ. Có những doanh nghiệp, chủ đầu tư mặc dù đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý nhà nước, dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đưa vào sử dụng vài năm nhưng khách hàng mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ cho biệt thự, căn hộ du lịch.
“Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất, kinh doanh, chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn. Còn ở thời điểm hiện nay, tôi đồng tình với ý kiến của một số địa phương đề xuất phương án: những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng)”, ông Võ nói.
Bất động sản nghỉ dưỡng đóng băng một phần vì những rào cản pháp lý chưa được tháo gỡ liên quan đến cấp sổ Ảnh: Linh Ngọc
Cơ quan chức năng lúng túng?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, từng nhìn nhận, hiện nay BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành không có các khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch, trong đó có condotel, shophouse, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ. “Vì vậy, việc này dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình BĐS này. Cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở”, ông Khởi cho biết.
Tại thông báo kết luận thanh tra về việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác, kiểm tra, xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh tại một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa, Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng, quá trình thực hiện đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc chủ yếu do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch nên tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, thực hiện quyền cư trú…
Mới đây, trả lời chất vấn trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, thời gian tới, khi sửa đổi Luật Đất đai, sẽ xem xét làm rõ các tiêu chí về đất ở, đất thương mại dịch vụ, cùng một ô đất sẽ cùng tồn tại đất ở và đất thương mại dịch vụ để có cơ sở xác định rõ ràng hơn. “Nếu là đất thương mại dịch vụ thì cấp quyền sử dụng 50 năm, hết thời hạn là thu hồi. Còn trong thời gian thực hiện dự án, vẫn cấp sổ hồng để phát huy tối ưu giá trị tài sản. Còn đất ở là cấp quyền lâu dài, địa phương nào làm sai địa phương đó phải điều chỉnh lại”, ông Hà nói.
