Thanh tra Bộ Xây dựng vừa tổ chức công bố kết luận thanh tra về phí bảo trì của 22 chung cư ở Hà Nội. Tại dự án Công trình hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở số 03 Lương Yên, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội do Công ty CP Xây dựng Đầu tư Bất động sản (BĐS) Việt Minh Hoàng làm chủ đầu tư, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra loạt vi phạm như chậm mở tài khoản quỹ bảo trì, chậm bàn giao, sử dụng diện tích công cộng không đúng mục đích…
Quỹ bảo trì – tranh chấp kéo dài
Thanh tra Bộ Xây dựng đã yêu cầu chuyển trả cho Ban Quản trị (BQT) tòa nhà chung cư 250 tỷ đồng. Đồng thời, cũng ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 7 chủ đầu tư với số tiền 820 triệu đồng và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân.
Phí bảo trì chung cư tưởng chừng đơn giản nhưng lại là nguồn cơn mâu thuẫn giữa ban quản lý – chủ đầu tư và cư dân vì việc sử dụng thiếu minh bạch. Đây cũng là một trong những vấn đề “nóng” tại nhiều dự án từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp.
Công trình hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở số 03 Lương Yên, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội do Công ty CP Xây dựng Đầu tư BĐS Việt Minh Hoàng làm chủ đầu tư, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra loạt vi phạm như chậm mở tài khoản quỹ bảo trì, chậm bàn giao, sử dụng diện tích công cộng không đúng mục đích…
Theo thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, tính đến hết năm 2020, Hà Nội có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành; đã thành lập 632 BQT nhà chung cư; bàn giao 560 hồ sơ cho BQT; bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399 BQT các tòa chung cư.
Điều đáng nói là sự chậm trễ trong việc thành lập BQT nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì 2% đã kéo theo nhiều hệ lụy trong bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà, gây bức xúc và tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư.
Trong quá trình thanh tra, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện nhiều chủ dự án, BQT tòa nhà vi phạm, thiếu sót, tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Đến thời điểm thanh tra, nhiều chủ dự án vẫn quản lý kinh phí bảo trì các tòa nhà, gửi không kỳ hạn tại ngân hàng để thu lãi suất. Có chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư, bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì chung cư. Tại nhiều khu nhà ở chung cư, chủ đầu tư và BQT không thống nhất được việc phân chia diện tích chung - riêng, diện tích chủ đầu tư được giữ lại, dẫn đến không quyết toán được, chậm bàn giao kinh phí bảo trì từ 1 - 3 năm.
Vi phạm quỹ bảo trì chung cư
Đơn cử tại dự án Công trình hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở số 03 Lương Yên, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội do Công ty CP Xây dựng Đầu tư BĐS Việt Minh Hoàng làm chủ đầu tư, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra loạt vi phạm như chậm mở tài khoản quỹ bảo trì, chậm bàn giao, sử dụng diện tích công cộng không đúng mục đích…
Dự án có quy mô 12.299m2 trong đó phần căn hộ có tổng diện tích sàn là 94.350m2 được chia thành 679 căn hộ gồm 25 tầng nổi và 3 tầng hầm. Tại dự án còn tồn tại, thiếu sót như chậm gửi kinh phí bảo trì đối với phần căn hộ khoảng 115 ngày so với quy định là thực hiện chưa đúng khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng chậm đóng kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại. Việc Chủ đầu tư chưa đóng 2% giá trị phần diện tích mà Chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua vào tài khoản kinh phí bảo trì là thực hiện chưa đúng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014.
Theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở quy định đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Cùng với đó, tại thời điểm thanh tra tháng 10/2020, nhà chung cư chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu mặc dù đã bàn giao 100% số căn hộ cho người mua.
Chủ đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không thành công do không có đủ số người tham dự hội nghị theo quy định. Tuy nhiên, Chủ đầu tư không có văn bản đề nghị UBND phường tổ chức hội nghị nhà chung cư là thực hiện chưa đúng khoản 5 Điều 1 Thông tư số 06/2014/TT-BXD ngày 31/10/2014 của Bộ Xây dựng.
Đáng chú ý, Chủ đầu tư còn lấn chiếm phần thuộc sở hữu chung đối với hành lang tầng 1. Kiểm tra thực tế hiện trường tháng 10/2020 căn cứ theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật ký hiệu MB04/ĐC, MB09/ĐC được Cục Quản lý hoạt động xây dựng thì đây là phần sở hữu chung thuộc sảnh, hành lang đi lại tuy nhiên hiện đang được sử dụng khoảng 20m2 cho quầy thuốc hoạt động kinh doanh.
Việc chủ đầu tư lấn chiếm phần thuộc sở hữu chung đối với hành lang tầng 1 nêu trên là thực hiện chưa đúng khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014, quy định các hành vi bị nghiêm cấm: “Lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ hữu khác dưới mọi hình thức”.
Từ những vi phạm trên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư về việc lấn chiếm phần thuộc sở hữu chung đối với hành lang tầng 1. Yêu cầu tổ chức tháo dỡ quầy thuốc, trả lại nguyên trạng ban đầu.
Cùng với đó, yêu cầu Công ty CP Xây dựng Đầu tư BĐS Việt Minh Hoàng tổ chức kiểm điểm cá nhân để xảy ra các vi phạm trong công tác quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại nhà chung cư. Và có văn bản đề nghị UBND phường Bạch Đằng tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định pháp luật.
Sau khi BQT được thành lập, Chủ đầu tư và BQT thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho BQT quản lý theo quy định tại khoản 4 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.
