Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá thị trường bất động sản đang lâm vào thế khó, đứng trước khả năng rơi vào suy thoái. Nhiều chủ đầu tư phải bán bớt tài sản, dự án hoặc chiết khấu sản phẩm ở mức “siêu cao” lên đến 40% giá trị.
Không chỉ vấn đề tiền
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, đồng thời gặp khó trong huy động vốn từ kênh bán hàng, một số tập đoàn, doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản "khát tiền" phải vay vốn ngoài xã hội, thậm chí là “tín dụng đen”.
Tuy nhiên, không phải tiền, mà pháp lý mới là “nỗi sợ” lớn nhất của các nhà phát triển dự án thời gian qua. Theo Bộ Xây dựng, trong quý III, cả nước có 17 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với 4.123 căn, giảm gần 30 % so với quý trước và chỉ bằng 34% cùng kỳ năm 2021.
Điều đáng chú ý là trong khi số dự án nhà ở hoàn thành giảm mạnh, thì số dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng trên cả nước đang rất cao, khoảng 1.148 dự án với 324.511 căn, bằng khoảng 163,3% so với cùng kỳ năm 2021.
Tình trạng số dự án nhà ở thương mại đang triển khai cao gấp hàng chục lần số dự án hoàn thành trong thời gian qua, theo giới phân tích, có nguyên nhân từ hàng trăm dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng thủ tục pháp lý, dẫn tới "nằm treo" nhiều năm.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ bình quân một dự án sẽ mất khoảng 2-3 năm để hoàn thiện pháp lý. Chưa kể nếu lựa chọn không kỹ, vướng vào các dự án khó được phê duyệt thì sẽ “tiền mất tật mang”, đến khi xử lý được cũng đã để lỡ mất thời cơ thuận lợi.
Vốn của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là từ vay ngân hàng, nên thủ tục pháp lý kéo dài ngày nào thì lãi vay tạo thêm sức ép ngày đó. Doanh nghiệp đã thiếu vốn lại loay hoay trong mớ bòng bong thủ tục hành chính. Điều này khiến mọi nỗ lực phục hồi sau đại dịch có nguy cơ “đổ sông đổ biển”.
Nguy cơ “vỡ bong bóng”?
Trước những khó khăn của thị trường, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành các quy định nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của một số nghị định có liên quan khác, bảo đảm tính khả thi, đồng bộ, thống nhất để giải quyết ngay một số "vướng mắc về pháp lý".
Đồng thời, cần sớm tháo gỡ một số khó khăn của các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và tạo thuận lợi cho người dân thực hiện quyền, nghĩa vụ đối với đất đai, nhà ở, sản phẩm bất động sản khác.
Có thể thấy, khó khăn đang bủa vây lĩnh vực địa ốc, tuy nhiên ở góc nhìn tích cực, theo nhiều chuyên gia, động thái siết chặt thị trường của cơ quan quản lý có thể tác động xấu đến nguồn cung bất động sản trong ngắn và trung hạn, nhưng về lâu dài sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường.
Theo đó, sau các đợt thanh lọc, “sân chơi” sẽ được trả về cho những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và nền tảng vững vàng. Các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay, “ăn xổi ở thì”, không có sự thích nghi, điều chỉnh kịp thời sẽ đứng trước nguy cơ đổ vỡ.
Trước lo ngại bất động sản có thể lặp lại chu kỳ khủng hoảng 10 năm trước (2010-2012), PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng nhiều khả năng trong thời gian tới, ít nhất là các tháng cuối năm 2022, thị trường sẽ khó khởi sắc. Tuy nhiên, trong dài hạn, bất động sản vẫn là lĩnh vực nhiều tiềm năng.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Giám đốc Điều hành DKRA Group, cho biết tình cảnh thị trường giai đoạn 2008-2012 có độ nén rất lớn nên "bong bóng" vỡ. Còn hiện tại, thị trường chỉ đang sàng lọc, đây là thời điểm các doanh nghiệp cơ cấu lại tổ chức và chọn các hướng đi an toàn hơn.
Với kinh nghiệm trong quá khứ, Chính phủ cũng đang có hành động mạnh và sâu sát để giảm thiểu những nguy cơ tồi tệ có thể xảy ra. Chưa kể, theo nhiều chuyên gia, việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn rất lớn nên khó có thể xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng” khiến giá giảm sâu.
Vẫn có những ý kiến trái chiều về khả năng "đóng băng" hoặc “vỡ bong bóng” của ngành địa ốc, nhưng một điều chắc chắn là thị trường này đang đối diện vô vàn khó khăn. Với tác động rất lớn đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực trọng điểm, nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời, đà giảm của bất động sản có thể ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế nói chung.
