Đồng Nai: Dự án Six Senses Saigon River sau 13 năm vẫn “án binh bất động”

Theo tìm hiểu, dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River tọa lạc tại ấp Bến Cộ, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do Công ty TNHH Hai Dung – thành viên của Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (Công ty Ninh Vân Bay) làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 38 triệu USD.

Dự án có tổng diện tích là 55,3ha, trong đó tổng diện tích đoạn 1 là 325.763 m2 (bao gồm: Đất giao có thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm: 36.854 m2, Đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thời hạn 50 năm: 288.909 m2); Tổng diện tích giai đoạn 2 là 553.265 m2 (gồm: Khu resort: 40 nhà căn hộ, 70 biệt thự cao cấp và 2 biệt thự president; Chuỗi biệt thự kinh doanh: 38 biệt thự; Khu nghỉ 5 sao: 215 phòng nghỉ (bao gồm cả 38 biệt thự để bán); Diện tích các căn biệt thự: 178 m2 – 200 m2 (trung cấp) và 250 m2 – 300 m2 (cao cấp) đều hướng ra sông).

Theo dữ liệu của phóng viên, tiền thân của Công ty Ninh Vân Bay là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tuấn Phong được thành lập năm 2006 với số vốn đăng ký ban đầu là 1 tỷ đồng. Đến ngày 25/06/2009, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông, Công ty Tuấn Phong đã quyết định tăng vốn điều lệ lên 21 tỷ đồng và chính thức đổi tên thành Ninh Vân Bay. Ngày 07/05/2010, cổ phiếu của công ty được niêm yết trên Sàn Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) với vốn điều lệ là 505 tỷ đồng. Sau đó, ngày 02/08/2010, Công ty tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 605 tỷ đồng và đến năm 2013 Ninh Vân Bay đã tăng vốn điều lệ lên 905 tỷ đồng.

Ngày 28/12/2002, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định giao, cho thuê 32,57ha đất để doanh nghiệp làm dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River – giai đoạn 1.

Năm 2009, Công ty Ninh Vân Bay bắt đầu thực hiện tái cấu trúc Công ty thông qua việc sáp nhập, hợp nhất 2 đơn vị thành viên là Công ty TNHH Hai Dung (90% vốn điều lệ) và Công ty Cổ phần Du lịch Hồng Hải (51% vốn điều lệ). Tại thời điểm này, Ninh Vân Bay cũng đi vào khởi công dự án Six Sense Saigon River.

Đến ngày 24/7/2020, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 2539/QĐ-UBND cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 8,7ha từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở tại nông thôn để thực hiện dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River. Đồng thời, đối với diện đất còn lại, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 3668/QĐ-UBND ngày 17/10/2017, bao gồm: Đất biệt thự nghỉ dưỡng (2.686,5 m2); Đất dịch vụ đô thị (9.857,2 m2); Đất dịch vụ du lịch (69.698,3 m2)

Tiếp đó ngày 17/12/2021, UBND huyện Nhơn Trạch ban hành Quyết định số 5009/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River.

Quyết định trên được thực hiện dựa trên cơ sở Văn bản số 4387 ngày 5/7 của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Đồng Nai về phương tính giá đất cụ thể của dự án và xét theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Phần diện tích được định giá khoảng 21,8ha gồm đất ở nông thôn, đất nông nghiệp thuộc xã Đại Phước.

Tuy nhiên, nhiều hộ dân chưa đồng ý với phương án bồi thường trên nên chính quyền xã Đại Phước đã có nhiều buổi làm việc với người dân bị thu hồi đất làm dự án để thống nhất phương án nhưng cho đến nay vẫn chưa có kết quả cuối cùng.

Đầu tháng 02/2022, UBND xã Đại Phước tiếp tục có giấy mời những người dân chưa nhận tiền bồi thường, vận động bàn giao mặt bằng giai đoạn 1 dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River nhưng cũng không đạt kết quả.

Theo người dân cho biết, dù dự án này đã có từ hơn 10 năm trước nhưng không hiểu vì sao doanh nghiệp không có động thái cho triển khai. Đến đầu năm 2022, nhiều thông tin trên mạng điện tử rao bán sản phẩm của dự án có giá thấp nhất trong khoảng 17 – 18 triệu đồng/m2 trong khi giá đền bù thu hồi đất trả cho người dân chỉ có 560.000 đồng/m2 đến 3.038.000 đồng/m2. Chính vì mức giá đền bù quá rẻ so với lợi nhuận mà doanh nghiệp đạt được nên nhiều hộ dân vẫn chưa đồng ý nhận tiền đền bù, bàn giao đất.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2011 – 2012, Ninh Vân Bay liên tục thua lỗ. Đỉnh điểm là năm 2015, Ninh Vân Bay ghi nhận mức lỗ kỷ lục 126 tỷ đồng. Tính đến hết quý 1/2017, Ninh Vân Bay vẫn lỗ lũy kế 205 tỷ đồng. Do tình hình thua lỗ triền miên, Ninh Vân Bay đã phải giãn tiến độ dự án và huy động thêm vốn qua trái phiếu.

Tính đến đầu năm 2017, Ninh Vân Bay đã đầu tư hơn 362 tỷ đồng vào dự án Six Senses Saigon River nhưng do tình hình tài chính không mấy khả quan như nêu trên, cuối cùng Ninh Vân Bay đã quyết định bán cổ phần tại Công ty TNHH Hai Dung qua đó bán dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River với giá 200 tỷ đồng cho đối tác không được tiết lộ.

Tại văn bản số 10/2019/NVB-CBTT ngày 5/4/2019 về giải trình chênh lệch hợp nhất, lợi nhuận Công ty mẹ giữa báo cáo tài chính kiểm toán năm 2018 và năm 2017 của Ninh Vân Bay có nêu: “Tại năm 2017, Công ty đã phải ghi nhận các khoản chi phí lớn bao gồm: (1) Chi phí tài chính do khoản lỗ lớn từ việc chuyển nhượng các khoản đầu tư tại Công ty TNHH Hai Dung, Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt để thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu (phát hành năm 2014) và khoản trích lập dự phòng khoản đầu tư khác vào Công ty cổ phần Du lịch Tân Phú; (2) Chi phí quản lý doanh nghiệp do lỗ từ việc chuyển nhượng công nợ phải thu về cho vay tại Công ty cổ phần Du lịch Tân Phú và chi phí dự phòng cho số dư phải thu lâu ngày từ Công ty TNHH Câu lạc bộ Kỳ nghỉ Ninh Vân Bay”.

Đáng chú ý, trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng dự án cho đối tác 10 ngày (ngày 17/10/2017), UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River. Theo đó, dự án này được phê duyệt 13,73ha đất ở gồm 11,02ha đất biệt thự thương mại và 2,71ha đất nhà ở xã hội. Cùng với đó, giảm diện tích đất biệt thự nghỉ dưỡng từ 13,82ha xuống còn 4,83ha. 

Trải qua gần 13 năm, từ một dự án đầy triển vọng của Ninh Vân Bay nhưng lại đem chuyển nhượng cho chủ mới, tương lai của Six Senses Saigon River vẫn là câu hỏi lớn bởi "gốc rễ" vấn đề tại dự án này vẫn chưa được giải quyết triệt để. Do đó, kéo theo nhiều vấn đề liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng với người dân vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Để rộng đường dư luận, PV của Thương hiệu và Pháp luật đã liên hệ với đại diện truyền thông của Công ty TNHH Hai Dung, vị này cho biết: “Hiện tại Công ty đang phối hợp với chính quyền địa phương để đối thoại với người dân nhầm mục đích thống nhất phướng án đền bù thỏa đáng cho người dân”.