Những bất cập của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.
Về kinh doanh bất động sản, phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa được rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số pháp luật khác như: Luật đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp Luật dân sự (về hợp đồng kinh doanh…).
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu là điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định đầy đủ đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai khác (như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch,…).
Về kinh doanh dịch vụ bất động sản (dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản), Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã có quy định về điều kiện, trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.
Thực tế, một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng; chưa hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, hoạt động có hiệu quả, đảm bảo kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch bất động sản, bảo vệ được quyền lợi của người tiêu dùng; còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa)
Bộ Xây dựng thừa nhận, các giải pháp điều tiết, bình ổn thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm.
Thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Giá nhà ở, giá bất động sản đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản thiếu tính bền vững và ổn định.
Trong khi đó, trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, chặt chẽ; công tác thanh kiểm tra, xử lý sai phạm chưa tốt… nên cần thiết sửa đổi, bổ sung luật Kinh doanh bất động sản 2014 để làm môi trường pháp lý rõ ràng, tạo động lực phát triển thị trường bất động sản.
Bổ sung hành lang pháp lý cho condotel, officetel
Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản có 99 điều, chia thành 11 chương. Dự thảo sẽ quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản và tránh chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật.
Đồng thời, làm rõ các nội dung liên quan đến kinh doanh bất động sản dưới dạng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; hợp nhất các quy định yêu cầu về công khai thông tin bất động sản của Luật hiện hành và các quy định về thông tin nhà ở của Luật Nhà ở để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đáng chú ý, dự thảo luật sẽ bổ sung một số nội dung quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại bất động sản là công trình căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Tại Chương 3 quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm 7 điều nêu nội dung các loại điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; huy động vốn và quản lý, sử dụng vốn huy động trong kinh doanh nhà ở…
Một số nội dung của cơ bản giữ nguyên quy định hiện hành như: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải xây dựng xong phần móng trước khi bán cho thuê mua; chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh; chủ đầu tư chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nội dung quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn tại Điều 28 của Dự thảo.
Chương 7 của Dự thảo quy định chi tiết về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn quản lý bất động sản…
Theo đó, về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản”.
Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Riêng đối với môi giới bất động sản, Dự thảo Luật sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực “có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”.
Bộ Xây dựng cho biết, thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) của Quốc hội khóa XV. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2024.
