Thị trường những tháng cuối năm 2022 bắt đầu có những thông tin nhà đất giảm giá, chiết khấu cao cho người mua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong năm 2023 mặt bằng chung của thị trường giá vẫn khó giảm.
Nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế. Ảnh minh họa: Q.HUY
Chỉ giảm giá cục bộ, mức giảm không nhiều
Là đại diện đơn vị phân phối bất động sản (BĐS), ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, cho biết những tháng cuối năm thanh khoản thị trường sụt giảm, các sản phẩm chào bán thực tế giảm giá theo ý muốn của chủ nhà.
Ví dụ, ông A đầu tư mảnh đất ở Bảo Lộc năm 2021 với giá 2 tỉ đồng, năm 2022 giá thị trường khu vực đó với cùng diện tích tăng lên 3 tỉ đồng. Ông A so sánh và quyết định bán cắt lời 300 triệu đồng, chỉ rao bán 2,7 tỉ đồng. Dù vậy, do giá tăng quá nhanh nên dù giảm cũng khó có khách mua.
Với thị trường căn hộ ở TP.HCM, giá thực tế giảm chỉ xảy ra đối với khách hàng vay ngân hàng. Lãi suất tăng, dòng tiền khó nên buộc nhà đầu tư phải giảm giá để ra hàng.
“Mới có khách gửi hai căn hộ nhờ chúng tôi rao bán, giảm tới 200 triệu đồng so với giá trị căn hộ trên hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, thực tế chủ nhà đã được hưởng một mức chiết khấu tương đương, nói đúng ra là bán thu hồi vốn. Vấn đề là thời điểm này rất khó ra hàng” - ông Vũ Nguyễn chia sẻ.
Ông Vũ Nguyễn đánh giá thị trường năm 2023 sẽ trầm lắng, giao dịch ít nhưng giá BĐS sẽ không giảm. Giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực không phục vụ nhu cầu ở thực, nhà đầu tư kẹt tiền sẽ giảm trên dưới 20%. BĐS tại TP.HCM và khu vực gần trung tâm của các tỉnh, thành sẽ tiếp tục giữ giá.
Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Gia Gia Phú, cho rằng biến động thị trường trong thời gian qua cho thấy giá BĐS đang bị đẩy quá cao, không phù hợp khả năng người mua. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công... và lạm phát đã gây áp lực lên giá thành BĐS.
Vì vậy, dù thanh khoản thị trường trong năm 2023 tiếp tục khó khăn nhưng mặt bằng giá sẽ khó giảm mà chỉ đi ngang.
“Nếu trong năm 2023, chính sách hỗ trợ được tung ra thì thị trường có hy vọng khởi sắc vào cuối năm. Đến năm 2024, BĐS mới thực sự phục hồi và phải nửa cuối năm 2024 mới trở lại bình thường” - ông Dương phân tích.
Dù thanh khoản thị trường trong năm 2023 tiếp tục khó khăn nhưng mặt bằng giá sẽ khó giảm mà chỉ đi ngang.
“Bắt đáy” mua vào lúc nào?
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho rằng quý III-2022 giá BĐS được xem là ở đỉnh, sang quý IV thì tuột xuống. Thanh khoản gặp khó, giao dịch giảm, giá nhà đất cũng có xu hướng giảm nhưng phần lớn ở những vùng sâu, vùng xa từng xảy ra sốt đất, tăng giá ảo.
Các chủ đầu tư BĐS từ nửa cuối tháng 12 buộc phải bán ra với giá thấp để cắt lời hoặc cắt lỗ. Đây là thời điểm có thể xác định đáy đầu tiên của thị trường. Tiếp tục đến quý I-2023, các doanh nghiệp muốn tái cơ cấu, lúc này một lượng BĐS lại tiếp tục được bán ra, mức giảm giá và chiết khấu sẽ ít hơn. Tới giữa năm 2023 mới có thể nhận biết được hình hài của thị trường.
“Hiện nay không phải thời điểm tốt để bán BĐS nhưng lại là thời điểm tốt để mua. Nhà đầu tư có thể xem xét mua nếu có tiền nhàn rỗi, không phải đi vay. Mặt khác, có thể đợi thêm chính sách, sự điều tiết của Nhà nước và ra quyết định vào tháng 3 đến tháng 6-2023” - ông Quang mách nước.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008-2012, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bắt đầu đảo chiều, có bước phục hồi mất đến 1,5 năm. Với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể được điều chỉnh vào quý I-2023. Như vậy, phải đến quý II hay quý III-2024, thị trường mới tươi tắn được.
Tuy nhiên, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng thì sẽ kích thích đà phục hồi nhanh hơn. Một tin vui là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình Quốc hội thông qua. Như vậy, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.•
Năm 2023, TP.HCM có khoảng 20.000 căn hộ mới
Theo dự báo của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp, khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với năm 2022) và khoảng 15.000 căn được tiêu thụ (giảm 20%). Tỉ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm do tâm lý người mua nhà vẫn lo ngại.
Trong khi đó ở thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế và tiến độ làm thủ tục pháp lý chậm. Nguồn cung chủ yếu đến từ vùng ngoại thành như TP Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh.
