Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, kinh doanh bất động sản
Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình mới đây đã đăng tải thông tin về các dự án bất động sản (BĐS) chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; các dự án đã đủ điều kiện huy động vốn; các dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản và cảnh báo rủi ro khi mua bán đất nền chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật ở dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh.
Phối cảnh khu đô thị sinh thái cao cấp Yên Quang tại xã Quang Tiến, TP. Hòa Bình. (Ảnh: Tạp chí Cung Cầu)
Đáng chú ý, theo công bố của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình, dự án Khu đô thị sinh thái cao cấp Yên Quang tại xã Quang Tiến, TP Hòa Bình đã lựa chọn được nhà đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.
Đây là dự án do Liên danh Công ty CP đầu tư thương mại dịch vụ quốc tế Seika - Công ty TNHH dịch vụ thương mại Nam Hà Nội - Công ty CP Vinaconex 39 làm chủ đầu tư, có quy mô diện tích thực hiện là 89,9 ha.
Tổng vốn đầu tư của dự án là 397,3 tỷ đồng. Mục tiêu dự án nhằm xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội và công trình dịch vụ thương mại tạo quỹ đất ở để đáp ứng nhu cầu về nhà ở sinh thái tại TP Hòa Bình.
Để tránh những rủi ro trong giao dịch và đảm bảo minh bạch và đảm bảo phát triển lành mạnh ổn định của thị trường bất động sản, không làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương, tránh tình trạng các tổ chức, cá nhân huy động vốn, bán sản phẩm bất động sản trái quy định pháp luật trên địa bàn tỉnh, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Trong liên danh này, Công ty CP Vinaconex 39 nổi bật hơn cả khi là công ty lớn hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhà máy, công trình của ngành dầu khí; lĩnh vực thi công nhà cao tầng; lĩnh vực thi công hạ tầng và giao thông; đầu tư kinh doanh bất động sản...
Tổng tài sản Công ty CP Vinaconex 39 từng ở mức trên dưới 1.000 tỷ đồng là những bảo chứng cho khả năng triển khai các dự án lớn của doanh nghiệp này.
Tuy vậy, những dấu hiệu thể hiện sự đi xuống của Vinaconex 39 cũng khiến các nhà đầu tư lưu tâm, khi từ năm 2016 đến nay, doanh nghiệp này liên tục chìm trong thua lỗ,
Trong đó năm 2018 công ty này lỗ sau thuế đến hơn 50 tỷ đồng, năm 2019 lỗ sau thuế hơn 33 tỷ đồng, năm 2020 lỗ sau thuế là hơn 38 tỷ đồng.
Trong khi đó, Công ty TNHH dịch vụ thương mại Nam Hà Nội (viết tắt Nam Hà Nội) được thành lập vào tháng 8/2011, trụ sở đặt tại thôn Quất Lâm, xã Quất Động, huyện Thường Tín, TP Hà Nội.
Vốn điều lệ ban đầu của Nam Hà Nội đạt mức 50 tỷ đồng, gồm các cổ đông sáng lập là ông Nông Hải Vân (80%), Nguyễn Chí Công (5%) và Nông Thị Thu Thủy (10%). Chủ tịch HĐQT là ông Nguyễn Anh Tuấn (SN 1981).
Cuối năm 2017, Nam Hà Nội tăng vốn lên 350 tỷ đồng, thành phần cổ đông lúc này là ông Nông Hải Vân (90%) và Nguyễn Anh Tuấn (10%).
Được biết, trước đó vào tháng 6/2019, Công ty TNHH dịch vụ thương mại Nam Hà Nội cũng đã được Cần Thơ chấp thuận đầu tư Dự án Khu dân cư phường Phước Thới. Tổng mức đầu tư của dự án là 92,224 tỷ đồng
Cần cẩn trọng, tuyệt đối không giao dịch ở những dự án chưa đủ điều kiện
Theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dự án trước khi ký kết các văn bản giao dịch, tránh để rơi vào vào tình trạng "mua lúa non", dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 nêu điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng,giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trường hợp tại dự án Khu đô thị sinh thái cao cấp Yên Quang tại xã Quang Tiến, TP Hòa Bình sẽ thuộc khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hiện tại đã lựa chọn được nhà đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản
Muốn bán được sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có được trong tay văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật" thì mới được phép mở bán. Nếu chưa có văn bản này, chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ các nhà đầu tư, hoặc rao bán. Nếu cố tình, chủ đầu tư sẽ vi phạm pháp luật.
Vì vậy, mọi hoạt động như huy động vốn, nhận đặt cọc... tại dự án khi chủ đầu tư chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép sẽ là vi phạm pháp luật. Vậy nên, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dựa án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán ‘lúa non’, mập mờ pháp lý…
Trong khi đó, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có hiệu lực ngày 28/1/2022 có quy định mức phạt tiền đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.
Theo đó, Phạt tiền từ 400 - 600 triệu đồng đối với một trong các hành vi: kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
