Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây có văn bản báo cáo các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn TPHCM và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ.
Văn bản gửi đến Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TPHCM, HoREA đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và các doanh nghiệp BĐS.
Trong đó, HoREA nêu thị trường BĐS phát triển chưa ổn định, bền vững có nguyên nhân do thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng, bởi lẽ thị trường BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng (chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng).
Do vậy, phải giải quyết bài toán “vốn” cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường vốn, thị trường tín dụng, tháo gỡ nút thắt vốn, tín dụng đang là điểm nghẽn của nền kinh tế và thị trường BĐS.
Trước tình hình hiện nay, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nên xem xét nâng trần “room” tín dụng thêm khoảng 1% (tăng trưởng tín dụng năm 2022 lên 15%) để có thêm khoảng 100,000 tỷ đồng bơm cho nền kinh tế. Trong đó, thị trường BĐS hấp thụ khoảng 20%, để hỗ trợ vốn cho các dự án BĐS, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng “dở dang” mà nếu được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được, đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường.
Trước hết là trách nhiệm của doanh nghiệp BĐS phải chủ động tăng vốn chủ sở hữu để trở thành doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư trong nước và với nhà đầu tư nước ngoài (FDI), nhưng cũng dẫn đến hệ quả có thể bị “thâu tóm”, ví dụ: Ngày 23/11/2022, trong lúc nhà đầu tư trong nước bán ra thì nhà đầu tư nước ngoài lại “bắt đáy” mua vào 700 tỷ đồng cổ phiếu Novaland với giá chỉ 23,600 đồng/cổ phiếu, thấp hơn rất nhiều so với giá “đỉnh” trước đây.
Đồng thời, bên cạnh thị trường chứng khoán thì Nhà nước cần quan tâm tạo cơ chế để phát triển thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh và các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), khơi thông nguồn vốn nhàn rỗi của các doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm và huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội để đầu tư vào thị trường BĐS.
Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.
Bên cạnh các biện pháp mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã thực hiện như mua lại trái phiếu trước thời hạn (khoảng 147,000 tỷ đồng trong 10 tháng đầu năm 2022), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu hấp dẫn (gần đây, các doanh nghiệp đã giảm giá bán nhà, chiết khấu đến 40 - 50% giá bán cũ), hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thì Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét một số giải pháp như sau:
- Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 1 năm để giảm áp lực và tăng “niềm tin” cho thị trường trái phiếu.
- Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, đại lý phát hành có năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định, đồng thời các nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP.
- Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ làm tăng “niềm tin” cho thị trường trái phiếu và các nhà đầu tư.
- Hiệp hội hoan nghênh Bộ Tài chính chủ trương sẽ đề xuất sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng chỉ quy định nhà đầu tư mua trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp có số dư tài khoản 2 tỷ đồng liên tục trong 90 ngày (thay vì 180 ngày như quy định hiện nay).
Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank được NHNN chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
