Khát vốn, chủ đầu tư bất động sản tung loạt chiêu 'thoát hàng'

Chủ đầu tư khuyến mại “khủng” để thoát hàng

Doanh nghiệp bất động sản có ba kênh hút vốn thông dụng nhất, gồm: ngân hàng, chứng khoán và trái phiếu. Song, hiện tại, cả ba kênh này đều mắc kẹt.

Nguồn vốn phổ biến nhất là tín dụng ngân hàng, gần như đã hết hạn mức cho vay với doanh nghiệp bất động sản, nên kể cả có tài sản đảm bảo tốt, doanh nghiệp cũng khó kỳ vọng gì về dòng tiền này.

Thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp, trước đây là nguồn tiền ưa thích của nhiều ông chủ địa ốc vì không xếp hạng tín nhiệm, không đơn vị bảo lãnh, không tài sản đảm bảo vẫn có thể huy động được lượng tiền lớn. Tuy nhiên, quá trình xử lý sai phạm trong phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh và gần đây nhất là Vạn Thịnh Phát đã khiến niềm tin của nhà đầu tư bị tổn thương. Thêm nữa, Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng bổ sung nhiều yêu cầu chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, về mục đích phát hành nên việc huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng gần như bế tắc.

Tiếp đến là kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Đà giảm mạnh của thị trường chứng khoán thời gian qua (từ đỉnh cao 1.500 điểm, VN-Index rơi xuống mức 950 điểm) đã khiến thị giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp địa ốc suy giảm trầm trọng, đồng nghĩa với việc huy động tiền từ thị trường này dễ gặp thất bại.

Niềm hy vọng cuối cùng là nguồn vốn huy động từ khách hàng, vì không chịu áp lực trả nợ, vốn gốc mà chỉ cần cam kết theo hợp đồng là bàn giao đúng tiến độ.

Theo ghi nhận của PV, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tích cực đẩy hàng, liên tục đưa ra các chính sách hấp dẫn hỗ trợ người mua nhà để hút vốn từ họ, có thể kể đến như chiết khấu tới 30% - 50% giá trị sản phẩm (Việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, chiết khấu không xa lạ. Tuy nhiên, trước đó, mức chiết khấu cao cũng chỉ khoảng 9% - 10%).

Tại Hà Nội, chủ đầu tư một dự án chung cư tại quận Hoàng Mai đang đưa ra chính sách chiết khấu lên tới 35% nếu khách hàng thanh toán vượt mức 95% giá trị sản phẩm. Hiện, các căn hộ đang được mở bán với giá 33 - 50 triệu đồng/m2, sau khi áp dụng ưu đãi, giá căn hộ chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, tức khoảng 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.

Tương tự, một "ông lớn" khác vừa cho ra mắt dự án mới tại khu Đông (Hà Nội) áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận 37,5% trong 5 năm đối với nhà ở thấp tầng. Đáng chú ý, nếu khách hàng muốn thu hồi vốn nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra, chủ đầu tư cam kết mua lại với mức lợi nhuận 37,5% sau 5 năm (7,5%/năm). Ngoài ra, các căn có tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất, chủ đầu tư còn đảm bảo tiền thuê 30% trong 5 năm.

Nhiều DN địa ốc chiết khấu đến 30% - 50% giá trị sản phẩm để đẩy hàng. Ảnh minh họa

Làn sóng rao bán bất động sản với mức giảm, chiết khấu cao chưa từng có diễn ra phổ biến hơn tại các tỉnh phía Nam và TP.HCM.

Đơn cử, một chủ đầu tư tốp đầu phía Nam đã tung chính sách ưu đãi gần 50% - mức chưa từng có trên thị trường từ trước đến nay đối với khách hàng mua nhà phố, shophouse, biệt thự tại dự án đại đô thị ở Đồng Nai. Theo đó, một căn shophouse diện tích 195m2 có giá niêm yết khoảng 15,3 tỷ đồng thì nay giá bán chỉ còn 7,8 tỷ đồng (chưa tính VAT) nếu khách hàng thanh toán 95%. Với chính sách này, một căn shophouse hoàn thiện cơ bản mặt ngoài và phần thô bên trong niêm yết hơn 13,1 tỷ đồng nhưng chỉ còn 6 tỷ đồng. Những khách hàng chọn tiến độ thanh toán khác, mức chiết khấu cũng lên tới trên 17%.

Hay một dự án chung cư toạ lạc tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) chào bán căn hộ trên dưới 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu tới 43% giá trị sản phẩm nếu thanh toán vượt 98% giá trị sản phẩm. Nếu áp dụng đồng thời với các chính sách bán hàng khác, người mua thậm chí có cơ hội nhận được chiết khấu lên tới 46%; tương ứng một căn hộ 70m2 có giá hơn 4,7 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn chưa tới 2,6 tỷ đồng.

Bên cạnh chính sách chiết khấu ở mức cao chưa từng có, nhiều đơn vị cũng tung ra các cam kết thuê lại tiền tỷ. Chẳng hạn, Tập đoàn Bất động sản An Gia vừa tung chính sách cam kết thuê lại trong 24 tháng với tổng giá trị ưu đãi khoảng 960 triệu đồng, tương đương 40 triệu đồng mỗi tháng cho khách hàng mua nhà tại dự án khu biệt lập The Standard (Bình Dương). Với dòng sản phẩm shophouse có diện tích sàn khoảng 300m2 được cam kết thuê lại 1,68 tỷ đồng trong thời gian tương tự, tương đương 70 triệu đồng/tháng.

Không chỉ tung ra các chương trình, chính sách chiết khấu, cam kết thuê lại… có trường hợp doanh nghiệp địa ốc còn áp dụng phương pháp bán buôn để nhanh có tiền. Trường hợp khác thì phải mời một đơn vị khác vào cùng làm dự án (một kiểu bán dự án dưới danh nghĩa hợp tác đầu tư) mà điển hình là một đại dự án ở khu vực Nam Trung Bộ của một tập đoàn địa ốc rất lớn tại miền Nam (nguồn tin của PV cho hay).

Doanh nghiệp địa ốc đang “khát tiền”

Nhìn nhận về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50% - 70% tổng mức đầu tư, nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì đành phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán để cắt lỗ.

“Việc chiết khấu ở mức cao cho thấy chủ đầu tư rất khó khăn về dòng tiền. Điều này cũng cho thấy sức mua của thị trường sụt giảm nghiêm trọng do người mua ở thực và nhà đầu tư đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA đánh giá “chiêu thức” này giúp doanh nghiệp địa ốc giải quyết được cả ba bài toán khó: tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho và một phần nguồn vốn để trang trải các chi phí, đầu tư hoàn thành các dự án. Ở chiều ngược lại, các chính sách cũng đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý của khách hàng.

Việc chiết khấu sản phẩm ở mức cao chưa từng có cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn dòng tiền. Ảnh minh hoạ

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, trong bối cảnh hiện nay, thị trường đang có dấu hiệu hấp thụ thấp, một phần do giá bị đẩy lên cao, phần nữa vì dòng tiền khó khăn do các động thái từ ngân hàng dẫn đến thanh khoản rất thấp. Chính vì vậy, các chủ đầu tư phải tích cực đẩy hàng, đưa ra chính sách để hỗ trợ cho người mua nhà bằng cách hút vốn từ họ.

“Thời điểm hiện tại, doanh nghiệp nào cũng rất khát tiền, một khi sản xuất hàng hoá ra thì phải lưu thông và khi lưu thông chậm buộc họ phải tìm chính sách để kích thích. Bất động sản cũng vậy, khi không bán được hàng, chủ đầu tư phải đưa ra chiến lược để kích cầu”, ông Đính lý giải.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, các chính sách ưu đãi của nhiều chủ đầu tư sẽ không cải thiện nhiều tình hình thanh khoản cuối năm. Thực tế, việc vay vốn gặp khó khiến các nhà đầu tư nhỏ và những người có nhu cầu ở thực khó có thể giao dịch ở thời điểm hiện tại; còn các nhà đầu tư có tiềm lực cũng sẽ ngần ngại rót vốn vào thị trường khi tỷ lệ hấp thụ thấp, khả năng chôn vốn cao.

Bên cạnh đó, khuyến mại khủng cũng có thể khiến nhiều khách hàng đặt nghi vấn về giá trị thực của dự án khi chiết khấu mạnh lên đến vài chục phần trăm. Một số khách hàng có tâm lý lo sợ về khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư bởi dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang rất cần tiền.

Ở góc độ pháp lý, ông Lê Hoàng Châu cũng đặt vấn đề về tính hợp lệ, hợp pháp của các chính sách chiết khấu. Theo vị chuyên gia, với những sản phẩm bàn giao được ngay, có thể thực hiện việc thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng. Còn các bất động sản chưa thể bàn giao, bên bán chỉ được huy động tối đa 70%.

Tình hình khó khăn của các chủ đầu tư đã khiến những đề xuất về việc “giải cứu” bất động sản xuất hiện nhiều hơn. Gần đây nhất, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1% - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 - 200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Tuy nhiên, đề xuất này cũng vấp phải những quan điểm trái chiều. Phổ biến nhất là quan điểm cần mạnh tay để thanh lọc thị trường, nhằm tạo ra một thị trường lành mạnh, bền vững, dù phải chịu tổn thất trong ngắn hạn.

Với giới đầu tư, trong bối cảnh tranh tối tranh sáng, tâm lý phòng thủ ngày càng phổ biến và lên cao. Rất hiếm khuyến nghị đầu tư được giới chuyên gia đưa ra hiện nay. Tuy vậy, cũng không ít dự đoán cho rằng, sau giai đoạn cầm cự này, thị trường sẽ xuất hiện lực mua mạnh. Chỉ có điều, lực mua ấy không đến từ người tiêu dùng, mà tới từ những “thợ săn”, đi thu gom tàn cục. Thị trường M&A, vì vậy, được cho là sẽ trở nên đặc biệt sôi động trong giai đoạn tới.