Không chỉ trường hợp anh Thìn hiện nay, hàng trăm khách hàng mua nhà dự án Tokyo Tower Vạn Phúc (Hà Đông, Hà Nội) đều chưa nhận được nhà do dự án không thể triển khai từ 2017. Quyền lợi của khách hàng bị bỏ ngỏ nhưng dường như cả chủ đầu tư lẫn phía ngân hàng vẫn vô can.
Trong khi, trên thực tế, theo quy định của pháp luật về bảo lãnh hợp đồng mua bán căn hộ những khách hàng này vẫn có thể lấy lại được tiền đã đóng để mua nhà từ phía ngân hàng.
Dự án Tokyo Tower đến nay vẫn bỏ hoang, quyền lợi của cư dân bị bỏ ngỏ bất chấp cam kết của PVcomBank.
Thư bảo lãnh của PVcomBank có cũng như không
Trước khi tiến hành mua căn hộ tại dự án trên, người dân đều nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN của Ngân hàng PVcomBank ngày 23/10/2015 về việc cam kết sẽ phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án “Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor tại địa chỉ số 55, đường 430 phường Vạn Phúc, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội”.
Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã gặp khó khăn về tài chính và không thể bàn giao nhà cho cư dân đúng hạn 31/12/2017 như đã cam kết trong hợp đồng.
Căn cứ vào Điểm 12.2.1 điều 12 của hợp đồng mua bán quy định: “Nếu bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua sau quá 180 ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến, bên mua có quyền gửi thông báo bằng văn bản cho bên bán về việc chấm dứt hợp đồng và hợp đồng này sẽ được tự động chấm dứt sau 05 ngày kể từ ngày bên mua gửi thông báo mà không cần sự đồng ý của bên bán và điều 12.2.2 sẽ được áp dụng”.
Điểm 12.2.2 điều 12 của hợp đồng mua bán: “Bên bán bị phạt hợp đồng là 10% giá trị căn hộ; đồng thời bên mua có quyền nhận lại số tiền mua căn hộ trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp hai bên không thống nhất được tổng mức bồi thường thiệt hại phát sinh, khi đó tổng mức bồi thường thiệt hại được xác định bằng 30% giá bán căn hộ”.
Tuy nhiên, sau khi làm việc với Ngân hàng, người dân nhận được thông báo rằng hợp đồng của họ không được ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán với lý do: Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh tại Ngân hàng, do đó khách hàng không đủ điều kiện để Ngân hàng thực hiện bảo lãnh... tất cả được thể hiện trong Thư bảo lãnh được Ngân hàng phát hành cho chủ đầu tư vào ngày 29/12/2015.
PVcomBank cam kết với khách hàng mua nhà tại dự án Tokyo Tower Vạn Phúc, Hà Đông hồi tháng 11/2018.
Trách nhiệm của PVcomBank đến đâu?
Đối với khách hàng, Thư bảo lãnh giữa chủ đầu tư và PVcomBank như thế nào, người dân không hề hay biết nội dung, mà họ chỉ nhận được duy nhất Thư cam kết bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015.
Chủ đầu tư và PVcomBank không cung cấp cho người dân thư bảo lãnh của ngân hàng cho toàn bộ dự án dẫn tới người dân không nắm bắt được các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh...
Với vị trí là Ngân hàng bảo lãnh cho dự án, ngoài trách nhiệm bảo đảm quyền lợi của khách hàng mua nhà, PVcomBank còn có trách nhiệm bảo lãnh với dự án, tiến độ và khả năng hoàn thành của dự án, đơn giản sẽ được hưởng lợi nhuận là lãi suất của cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Cụ thể, khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.
Trước khi chấp nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản này có đủ điều kiện được bảo lãnh theo Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN hay không? Cụ thể, ngân hàng thương mại phải đánh giá nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không; trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua hay không?
Đặc biệt, chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích hay không? Việc đánh giá, thẩm định, xem xét của ngân hàng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giúp khách hàng thêm tin tưởng vào dự án của chủ đầu tư.
Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015.
Trước tiên, ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư hợp đồng cấp bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng mua bán và hợp đồng cấp bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng.
Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.
Từ những quy định nêu trên, cho thấy trách nhiệm của PVcomBank, phải luôn đánh giá tiến độ dự án, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, nhiều năm qua, dự án vẫn bất động, PVcomBank đã không thể hiện được trách nhiệm của đơn vị bảo lãnh cho dự án.
Đối với khách hàng, PVcomBank có dấu hiệu từ chối nghĩa vụ bảo lãnh, trong khi tại thư bảo lãnh của PvcomBank đã nêu rõ, số tiền bão lãnh đối với bên mua là một nghìn tỷ đồng nhưng sau nhiều năm dự án chưa hoàn thành, PVcomBank chưa chi ra một đồng nào để bảo lãnh cho khách mua nhà tại dự án trên.
