Công cụ “sàng lọc” thị trường
Mới đây, Nghị quyết 18-NQ/TW đã được Bộ Chính trị thông qua, còn Nghị định số 44/2022/NĐ-CP sẽ có hiệu lực từ 15/8/2022. Với nhiều nội dung quan trọng.
Cả Nghị quyết 18-NQ/TW và Nghị định số 44/2022/NĐ-CP đều được cho là sẽ tập trung giải quyết tốt các tồn tại lâu nay của thị trường, trong đó vấn đề kiểm soát tình trạng sốt đất, lãng phí tài nguyên, đầu cơ bất động sản và minh bạch thị trường là nhiều hơn cả.
Chia sẻ tại Bàn tròn Lạm phát và Đầu tư Bất động sản, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh One Housing cho rằng, Nghị quyết 18-NQ/TW nhằm hạn chế tình trạng "ôm đất" và đầu cơ rồi bỏ không, không đầu tư cho giá trị trên đất. Như vậy, trong tương lai, cơ quan quản lý sẽ hoạch định sản phẩm nào bị đánh thuế, trong đó tập trung vào sản phẩm để không: không ở, không khai thác, không tạo giá trị sẽ bị đánh thuế nhiều.
Theo ông Trung, hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào việc hoàn thiện khung pháp lý và uốn nắn dần theo hướng hạn chế phân khúc phân lô bán nền vì đây là phân khúc phí phạm nguồn tài nguyên.
Ông Trung cho biết, có nhiều tỉnh, khi mới có tin chủ đầu tư lớn về thì quanh bán kính 4 – 8 km là người ta đã "xí đất" và phân lô, xẻ một con đường rồi đem bán đất, sau đó là câu chuyện chôn vốn, lãng phí tài nguyên. Do đó, đây là phân khúc cần phải được kiềm chế.
Cùng chung quan điểm, theo ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng Kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh, Nghị quyết 18-NQ/TW là một công cụ để minh bạch hoá thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ đất đai, tăng cường siết thuế bất động sản, siết phân lô, bán nền và siết tín dụng.
Ông Khôi cũng cho rằng, mục đích từ phía các cơ quan quản lý là làm lành mạnh thị trường, loại bỏ các doanh nghiệp chưa tốt, các nhà đầu cơ. Đây là nỗ lực minh bạch hoá tốt và sẽ mang lại các tác động tích cực.
Đánh giá về Nghị quyết 18-NQ/TW, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, sáng lập - kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho biết, đây là một định hướng khá sát với thực tế thị trường, khá kịp thời trong thời điểm hiện tại. Theo định hướng này, Việt Nam sẽ có được chiến lược trong quản lý sử dụng đất đai với các thành phần, là giải pháp tốt để có thể có được sự sở hữu, tiếp cận, và sử dụng bất động sản một cách hiệu quả.
“Nghị quyết 18-NQ/TW cũng là công cụ thanh lọc thị trường, chủ đầu tư chuyên nghiệp thì sẽ thấy rất cần thiết. Vì thực tế, còn quá nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án năng lực yếu, mới tham gia thị trường, theo kiểu trăm hoa đua nở, nên khi có định hướng của Nghị quyết 18 sẽ có sự thanh lọc”, bà Ngọc nói và cho biết thêm rằng, khi thị trường được minh bạch thì các chủ đầu tư tốt, chuyên nghiệp, có sản phẩm chất lượng sẽ có nhiều hơn các cơ hội đóng góp cho cộng đồng.
Từng bước minh bạch hoá
Với Nghị định số 44/2022/NĐ-CP, theo bà Ngọc, đây không phải là những vấn đề hoàn toàn mới hay quá mới. Tuy nhiên, đây lại là điều rất cần thiết trong bối cảnh hiện tại.
“Vài năm qua thị trường tăng trưởng nóng, nhiều nhà đầu tư F0 mới chưa hiểu thị trường, chưa được giáo dục, đào tạo nhiều về thị trường. Trong thị trường tiền rẻ tham gia đâu thắng đó nên chưa nhận diện được các rủi ro tiềm ẩn, chưa được nắm rõ nên giờ rất cần có sự điều chỉnh điều này”, bà Ngọc nhấn mạnh
Từ góc nhìn của đơn vị chuyên về tư vấn đầu tư, bà Ngọc cho rằng, Nghị định này rất tốt cho thị trường, cả với các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Việc quy định các chủ đầu tư, các sàn giao dịch phải báo cáo các số liệu thực tế sẽ giúp ích các cơ quan quản lý để có dữ liệu chuẩn về giao dịch, từ đó biết để quản lý, hỗ trợ quản lý thị trường tốt hơn. Tuy nhiên, cần có những phản hồi cụ thể từ nhiều phía để thông tin chính xác, kịp thời và đa chiều.
Cũng nhìn nhận về câu chuyện minh bạch thị trường, theo ông Tô Bá Lâm, Giám đốc Điều hành Ihouzz Platform, thực trạng của thị trường bất động sản thứ cấp suốt thời gian qua là thông tin chưa minh bạch, đặc biệt với các sản phẩm thứ cấp. Riêng với nhóm sản phẩm giao dịch thứ cấp, theo ông Lâm, các khách hàng ngoài cách tự kiểm tra thì chỉ còn cách hỏi môi giới. Tuy nhiên, môi giới bất động sản thứ cấp chủ yếu là môi giới tự do, tính ràng buộc và trách nhiệm không cao.
Cũng đánh giá về Nghị định số 44/2022/NĐ-CP, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) cho rằng, đây là một giải pháp tiến bộ và phù hợp với yêu cầu minh bạch hoá thị trường. Với việc triển khai Nghị định lần này thì đối tượng chịu áp lực nhiều nhất là các địa phương khi phải nâng cấp công nghệ, nâng cao minh bạch, các chế tài. Điểm tích cực là nếu làm đúng, làm tốt theo quy định thì sốt đất sẽ được kiểm soát. Vấn đề đặt ra hiện nay là các địa phương có chịu triển khai nhanh, đồng bộ hay không.
Ngoài ra, một vấn đề khiến nhiều thành viên thị trường quan tâm đó là thông tin các địa phương đưa ra có giá trị pháp lý không, hay chỉ mang tính tham khảo. Ông Thành cho rằng, ít nhất thì về mặt thông tin là phải chuẩn xác, có thể chưa có giá trị pháp lý trong giao dịch nhưng phải có giá trị pháp lý trong công bố thông tin, tức các địa phương phải chịu trách nhiệm về việc công bố thông tin của mình về tính chính xác, kịp thời, cập nhật liên tục.
Riêng với quy định công bố thông tin của các chủ đầu tư, sàn giao dịch, theo ông Thành, cơ bản các chủ đầu tư dự án ở các đô thị lớn, các chủ đầu tư lớn đã thực hiện công bố thông tin, nhưng nhiều chủ đầu tư nhỏ, tại nhiều địa phương thì điều này chưa được thực hiện nghiêm túc. Do đó, nhìn rộng ra thì Nghị định lần này sẽ mang tính bao phủ và thiết lập quy tắc chung lên trên tất cả các chủ đầu tư trong thị trường, góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn.
Nghị quyết số 18-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành ngày 16/6/2022 với nội dung "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".
Trong đó, mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Hoàn thành kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, đồng bộ, thống nhất; loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp, kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực. Giải quyết cơ bản những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm các đô thị lớn; đất lấn biển; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất kết hợp sử dụng nhiều mục đích; đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số.
Mục tiêu đến năm 2030: Hệ thống pháp luật về đất đai cơ bản được hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái và những tồn tại, vướng mắc về quản lý và sử dụng đất do lịch sử để lại.
Nghị định số 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó có quy định, định kỳ hàng năm, hàng quý bắt buộc phải công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8/2022.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm: cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng thống nhất trên toàn quốc nhằm chia sẻ, cung cấp thông tin cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân, phục vụ công tác quản lý nhà nước và việc công bố các số liệu thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
