Novaworld Phan Thiết cam kết lợi nhuận 14%
Novaland được biết đến là một đại gia địa ốc phía Nam. Hiện Novaland là doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn thứ 2 thị trường về quy mô tài sản, chủ đầu tư hàng loạt siêu dự án, ở nhiều tỉnh thành.
Tại Phan Thiết, dự án NovaWorld Phan Thiết (tên gọi đầy đủ là NovaWorld Phan Thiết Integrate Resort), tọa lạc tại mặt tiền đường Lạc Long Quân, phường Tiến Thành, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận. Đây là tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí rộng gần 1.000 ha, do Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Tập đoàn Novaland) phát triển.
NovaWorld Phan Thiết được biết đến là một trong những dự án đánh dấu việc Tập đoàn Novaland bước vào "sân chơi lớn" phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Dự án Bắt đầu được khởi công từ quý năm 2019, đến nay, sau gần 2 năm, NovaWorld Phan Thiết đã bắt đầu “thành hình”.
Thời gian gần đây, dự án Novaworld Phan Thiết đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư địa ốc khi mở bán với cam kết đầu tư lãi suất tối thiểu 14%/năm.
Theo đó, khách hàng sở hữu sản phẩm của NovaWorld Phan Thiết sau 3 năm có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án với mức lãi suất tối thiểu 14%/năm. Ngoài ra, nhiều thông tin quảng cáo còn đưa ra những con số rất hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư như “lợi nhuận thấp nhất 16%/năm, rủi bo bằng 0”, “tỷ suất lời 80% trong 5 năm”,...
Cam kết lãi suất cao hơn rất nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng đã khiến nhiều người đặt câu hỏi, liệu chính sách này có khả thi? Dự án NovaWorld Phan Thiet có thực sự là tài sản đầu tư tiềm năng? Và cam kết của Novaland thực sự có đáng để khách hàng mạo hiểm?
Bởi các chính sách cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư khi mở bán dự án bất động sản vốn dĩ dĩ rất mông lung, nhất là đối với mảng bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh phân khúc này đang sụt giảm nghiêm trọng. Nếu kinh doanh không hiệu quả thì liệu Novaland có chi trả đầy đủ đã như cam kết?
Thực tế, cam kết lợi nhuận từng là con "át chủ bài" của nhiều chủ đầu tư trong quá trình bán hàng, nhằm mục đích thu hút sự quan tâm, đầu tư của khách hàng và nhanh chóng bán được sản phẩm.
Khi phân khúc này đang có dấu hiệu "bội thực" nguồn cung, nhất là với phân khúc Condotel, các chủ đầu tư dự án condotel đã chạy đua nâng cam kết lợi nhận ngày càng cao. Chẳng hạn, nhiều chủ đầu tư từng chào bán với cam kết lợi nhuận dưới 10%, nhưng để cạnh tranh, có chủ đầu tư đẩy lên cao khoảng 12 – 14%, thậm chí cao hơn.
Tuy nhiên, các chuyên gia địa ốc và các đơn vị nghiên cứu thị trường đã nhiều lần đưa ra cảnh báo về sự đổ vỡ cam kết lợi nhuận codotel. Nhiều chuyên gia cho rằng, mức cam kết trên 10% mỗi năm là rất cao, khó có thể đạt được. Tại một số nước như Thái Lan, Indonesia, mức sinh lời 5% đã được đánh giá là một tỷ lệ vận hành cho thuê rất tốt.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng cho rằng mức lợi nhuận 8-12% mỗi năm chỉ có thể đạt khi thị trường không có sự cạnh tranh. Còn nếu có sự cạnh tranh gay gắt thì mức lợi nhuận chỉ có thể đạt 6%. Do đó, theo bà, cam kết lợi nhuận chỉ là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua.
Dù vậy, điều này cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt khi hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. Đôi khi cam kết này không có bất cứ ràng buộc nào về mặt pháp lý. Thậm chí kể cả có ràng buộc cũng tiềm ẩn rủi ro. Dù hợp đồng chặt chẽ về pháp lý đến mấy nhưng chủ đầu tư không có tiền trả hoặc phá sản… thì nhà đầu tư cũng rất khó đòi tiền.
Và thực tế sau 2-3 năm đi vào vận hành, bên cạnh các chủ đầu tư đang chật vật để duy trì việc chi trả cam kết lợi nhuận thì ở một số dự án đã xảy ra tình trạng "vỡ trận" cam kết lợi nhuận như Bavico Nha Trang, Cocobay Đà Nẵng.
Các chuyên gia dự báo, trong tương lai, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel tại Việt Nam không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết.
Novaland có khó khăn về vốn?
Được thành lập từ năm 2007 trên cơ sở tái cấu trúc và hợp nhất các công ty con thành 2 tập đoàn Anova Corp và Novaland Group, Novaland hiện là doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn thứ 2 thị trường về quy mô tài sản, sau Vinhomes của Tập đoàn Vingroup.
Thế nhưng các hoạt động gần đây của Novaland cho thấy doanh nghiệp này đang có dấu hiệu “đói vốn” khi mở bán sản phẩn cam kết lợi nhuận cao, cấp tập huy động vốn qua phát hành trái phiếu, nợ vay tăng cao…
Theo những dữ liệu đã được công bố, tại thời điểm cuối quý 3/2020, tổng tài sản của NVL đạt mức gần 130.000 tỷ đồng. Trong đó tài sản ngắn hạn vượt 103.000 tỷ đồng, tăng gần 45% so với đầu năm, tổng giá trị khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho chiếm gần 90% tài sản ngắn hạn.
Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn đã vượt 12.000 tỷ đồng, gấp đôi so với đầu năm, chủ yếu phải thu ngắn hạn khách hàng, phải thu cho vay và phải thu khác.
Tính đến ngày 30/9/2020, Novaland tồn kho hơn 79.000 tỷ đồng. Trong đó gần 74.000 tỷ là bất động sản dở dang và hơn 5 nghìn tỷ là bất động sản xây dựng đã hoàn thành.
Tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của NVL ghi nhận 44.396 tỷ đồng vào cuối quý 3, tăng hơn 9.800 tỷ đồng. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn chiếm gần 29% tổng dư nợ vay, ghi nhận 12,774 tỷ đồng. Vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng 21% so với cuối năm 2019, ghi nhận 31.622 tỷ đồng.
Đến hết quý 3/2020, Novaland đang nợ 14 ngân hàng, bao gồm 9 ngân hàng Việt Nam và 5 ngân hàng nước ngoài với 14.270 tỷ đồng, chiếm hơn 32% tổng vay nợ tài chính. Như vậy, tổng vay nợ ngân hàng trong quý 3 tăng 33 tỷ đồng so với quý trước.
Trong đó, “Chủ nợ” lớn nhất của Novaland hiện nay Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore, tiếp đó là ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).
Đáng chú ý, trong “cuộc đua” phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua, Novaland là một trong 3 doanh nghiệp địa ốc phát hành hành trái phiếu nhiều nhất với khối lượng phát hành lên đến gần 10.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2020.
Trong đó, chỉ tính riêng quý 3/2020, doanh nghiệp này huy động 7.017 tỷ đồng trái phiếu, chia làm 21 đợt phát hành.
Lãi suất trái phiếu của Novaland cũng ở mức cao, doanh nghiệp này đang chi trả mức lãi suất lên đến 10,5%, cao hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng và hơn hẳn mặt bằng chung lãi suất trái phiếu đang ở mức 9%/năm.
Quỹ đất “khổng lồ” – lợi thế và gánh nặng
Hiện, Tập đoàn Novaland đang sở hữu quỹ đất “khổng lồ” với nhiều dự án bất động sản là các căn hộ hạng sang và cao cấp tại ngay khu trung tâm quận 1 và quận 2, TP.HCM. Cùng với đó, các dự án khu đô thị sinh thái thông minh và mảng bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh khác cũng đồng thời được triển khai.
Riêng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng do Novaland phát triển đang mang đến cho thị trường hàng chục ngàn sản phẩm second home nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại… Có thể kể đến một vài dự án có quy mô lớn tập trung, như NovaWorld Phan Thiet và NovaHills Mui Ne Resort&Villas (tại Bình Thuận), NovaWorld Ho Tram (tại Bà Rịa – Vũng Tàu), và NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas (tại Khánh Hòa),…
Thông thường, qũy đất lớn sẽ là lợi thế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc sở hữu quỹ đất khổng lồ trong khi tiềm lực tài chính có hạn khiến một lượng lớn quỹ đất không được phát triển thêm. Điều này vừa khiến doanh nghiệp bị “chôn vốn”, vừa tạo thêm chi phí thường xuyên như chi phí tiền sử dụng đất, chi phí quản lý… Những chi phí này sẽ bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.
Thực tế này cho thấy, nếu doanh nghiệp quá ôm đồm phát triển trong khi tiềm lực tài chính có hạn, buộc Novaland phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khi ấy sẽ gia tăng đáng kể rủi ro tài chính (trên thực tế, Novaland đã và đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như bán sản phẩm cao kết lợi nhuận cao, phát hành trái phiếu lãi suất cao…).
Nhìn chung, triển vọng phát triển của Novaland trong dài hạn của Novaland là khá rõ rệt. Tuy nhiên, trước mắt, tập đoàn địa ốc này vẫn phải đối mặt với khó khăn, nhất là trong bối cảnh khó khăn chung và ảnh hưởng của dịch bệnh hiện nay khiến doanh nghiệp “khó chồng khó”.
