Thời điểm tốt để đầu tư bất động sản thương mại

Tiềm năng còn lớn

Trong thời gian gần đây, những tác động của việc siết tín dụng, nhà đầu tư tháo chạy khỏi trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất tăng… đã khiến thị trường bất động sản nhà ở giảm thanh khoản. Thế nhưng, phân khúc bất động sản thương mại vẫn được đánh giá nhiều tiềm năng.

Bất động sản thương mại có nhiều tiềm năng bởi đây là dòng bất động sản tạo ra dòng tiền, bao gồm các loại tài sản như tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, cửa hàng, mặt bằng bán lẻ có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các khu mua sắm nhỏ ở địa phương; khách sạn và nhà hàng; khu vực phục vụ sản xuất, kho bãi…; trung tâm chăm sóc sức khỏe, bệnh viện, nhà dưỡng lão; trường học, trung tâm đào tạo…

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và chỉ tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Hà Nội. Dân số Việt Nam đứng thứ 15 trên thế giới (với gần 100 triệu người), tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 40%... Chưa kể, tại các thành phố lớn, hàng năm có lượng lớn dân nhập cư, đặc biệt là giới trẻ.

Trong khi đó, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM và Hà Nội mới đạt khoảng 820.000 m2. Con số này thấp hơn nhiều lần so với các thị trường văn phòng trong khu vực như Tokyo (khoảng 10 triệu m2), Seoul (4,3 triệu m2) hay Singapore (2,6 triệu m2)...

“Chúng ta có thể thấy rõ những con số tăng trưởng nhu cầu thương mại từ thế hệ mới khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà, sẵn sàng chi nhiều tiền hơn cho việc tăng trải nghiệm của bản thân, như mua sắm, du lịch, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và các dịch vụ đi kèm. Các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao của con người đều phải gắn liền với bất động sản. Chúng tôi ước tính, giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỷ USD để phục vụ các nhu cầu của đô thị”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ.

Thời điểm thích hợp để đầu tư

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có 36% hộ gia đình có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng sẵn sàng dành 40 - 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà. Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, như 67% ở những hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng, 73% ở những hộ có thu nhập 70 - 100 triệu đồng/tháng và 74% với những hộ có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu đồng. 

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, 68% người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết, họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Tỷ lệ người dự định mua bất động sản trong năm 2023 là 46% với đối tượng chưa có bất động sản nào, 79% với những người đang sở hữu 2 bất động sản và lên đến 87% ở những người đã có từ 3 sản phẩm địa ốc.

Vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm lúc này là xác định thời điểm tốt để đầu tư bất động sản thương mại.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa chia sẻ, tâm lý nhà đầu tư là khi thấy thị trường đi lên, sợ bị mất cơ hội, nên phải mua vào bằng được. Còn khi thị trường đi xuống và nhìn nhận tương lai không sáng sủa, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt, dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường.

Theo ông Khánh, nếu muốn hạn chế rủi ro, nhà đầu tư nên quan sát thêm đến quý II/2023 để nắm bắt được xu hướng của thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng, nhà đầu tư không nên quá e dè nếu có sẵn tài chính.

“Khi đã xác định được sản phẩm muốn mua, hãy dành khoảng 2 tuần để quan sát. Bên cạnh việc khảo sát mặt bằng giá ở khu vực, hãy chú ý đến mức giảm giá của sản phẩm. Nếu thấy mức điều chỉnh giá 3 - 7% trong thời gian này thì khả năng cao là chủ đầu tư có nhu cầu thoát hàng nhanh. Nhà đầu tư nên chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng thương lượng, mua vào giá tốt. Pháp lý của sản phẩm cũng là một yếu tố mà nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định”, ông Quang chia sẻ.

Theo bà Trang Bùi, lúc này là thời điểm thích hợp nhất, bởi hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, thì giá trị của tài sản sẽ giảm dần và lỗi thời.

Ví dụ, một tòa nhà văn phòng có tuổi đời quá cao có thể chưa lắp đặt hệ thống Internet tốc độ cao hoặc các thiết bị thông minh tân tiến, nên nhiều công ty công nghệ, nhóm khách thuê lớn trong những năm gần đây không thể chọn đặt văn phòng tại các tòa nhà lỗi thời này, dù ở vị trí đắc địa.

Bên cạnh đó, không giống như các dự án phát triển đô thị mới ở các quốc gia khác, việc thiếu các chính sách ưu đãi là một trong những trở ngại lớn nhất đối với phát triển của bất động sản thương mại tại Việt Nam. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư cần được hỗ trợ nhiều hơn về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế.

“Việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn sẽ đóng vai trò như chất xúc tác để thúc đẩy nhanh tiến độ phát triển bất động sản thương mại tại Việt Nam”, bà Trang Bùi chia sẻ.