“Mập mờ” của chung, của riêng
Theo ghi nhận, tại TP Hồ Chí Minh, hình ảnh cư dân giăng băng rôn khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đã trở nên quen thuộc ở nhiều khu chung cư, bất kể đó là những khu cao cấp “5 sao” hay những chung cư bình dân.
Dự án EverRich Infinity trên đường An Dương Vương (quận 5, TP Hồ Chí Minh) do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư là minh chứng điển hình cho tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến chỗ đỗ ô tô gần đây.
“Cuộc chiến” nổ ra, khi chủ đầu tư thông báo bán 155 chỗ đậu xe ô tô giá 500 triệu đồng/chỗ có diện tích từ 10,8 - 12,5 m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì). Ngay sau khi thông báo được phát đi, cư dân EverRich lập tức phản đối vì giá bán quá cao và cho rằng đây là phần sở hữu chung của tòa nhà.
Tuy nhiên, phía Công ty Phát Đạt lại cho rằng, chủ đầu tư đã hoàn tất và tuân thủ theo quy định của pháp luật về diện tích chung, riêng tại hầm giữ xe ô tô, xe máy cũng như những quy định đã ký kết trong hợp đồng việc bố trí và bàn giao phần diện tích sở hữu chung cho toàn bộ cư dân sử dụng chung tại khu căn hộ. Đối với phần diện tích dôi dư là 6.543 m2 theo luật thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và chủ đầu tư ưu tiên cho cư dân thuê để đậu xe ô tô (có thu phí) hoặc bán.
Cư dân chung cư Saigon Pearl căng băng rôn phản đối chủ đầu tư độc chiếm tầng hầm, cưỡng bức tăng phí giữ xe bất hợp pháp
Một trường hợp khác, là chung cư "5 sao" Saigon Pearl (số 92 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh). Theo phản ánh, thời gian đầu, căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư chỉ xoay quanh vấn đề tăng phí gửi xe. Thế nhưng, nay chuyện cũ chưa xong, cư dân lại “bốc hỏa” khi Công ty TNHH VietNam Land SSG khẳng định, tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của doanh nghiệp này.
“Trong “hợp đồng hứa mua, hứa bán” chủ đầu tư xác định tầng hầm chung cư là diện tích sở hữu chung, nhưng trong hợp đồng mua bán căn hộ thì lại “hô biến” thành sở hữu riêng, Công ty TNHH VietNam Land SSG toàn quyền sử dụng. Hiện cư dân đang tiến hành thủ tục để khởi kiện chủ đầu tư ra tòa vì cho rằng có dấu hiệu lừa đảo”, Bà Triệu Hồng Vân, cư dân Tòa Nhà Topaz khẳng định.
Trước đó, cư dân ở block A10, A11 Khu dân cư Ehome 3 (quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh) cũng bức xúc vì nhận nhà 3 năm nhưng không có bãi xe. Theo cư dân ở đây, lúc mua nhà, nhân viên tư vấn rõ: dự án có đầy đủ bãi đỗ xe, công viên, sân chơi trẻ em, trung tâm thương mại... Tuy nhiên, đến khi nhận nhà thì cư dân mới tá hỏa là không có chỗ để xe. Khi người dân căng băng rôn đòi quyền lợi, chủ đầu tư “chữa cháy” bằng cách dùng phần diện tích công viên, sân chơi trẻ em, hành lang chung cư... làm bãi đỗ xe cho cư dân block A10, A11.
Luật hóa để bảo vệ cư dân
Nhận xét về các vụ tranh chấp liên quan đến tầng hầm tại nhiều chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh thời gian qua, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho rằng, dù ai đúng ai sai, cư dân luôn là bên chịu thiệt. Vì vậy, pháp luật phải bảo vệ người mua nhà, những chủ sở hữu thực sự của chung cư.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực nhấn mạnh, hiện nay quy định còn có một khe hở là cho phép chủ đầu tư bán chỗ để xe và thực tế nhiều chủ đầu tư bán chỗ để xe trên diện tích tiêu chuẩn. Dẫn đến tình trạng diện tích để xe của cư dân bị chủ đầu tư giữ lại, tự quản lý, tự bán thu tiền riêng.
“Để xây dựng chế tài xử lý tình trạng này tương đối khó vì thuộc tranh chấp thuận dân sự. Trường hợp không thỏa thuận được với nhau, cư dân có thể kiện chủ đầu tư ra tòa án để giữ lại tài sản của mình. Khi chủ đầu tư bàn giao thiếu diện tích để xe thì ban quản trị không nhận, buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại chỗ để xe đúng quy định”, ông Nguyễn Văn Đực nói.
Để hạn chế tranh chấp, theo ông Nguyễn Văn Đực, vấn đề này cần được quy định trong một văn bản quy phạm pháp luật cấp nghị định và cần được luật hóa cụ thể. Trong hợp đồng mua bán nhà cũng phải ghi rõ tầng hầm để xe thuộc sở hữu chung. Khi hoàn thiện công trình buộc chủ đầu tư phải bàn giao diện tích để xe cho ban quản trị.
“Quy định cứ 100m2 thông thủy phải bố trí 20m2 chỗ để xe chỉ phù hợp với nếp sống cũ cách đây 5 – 7 năm. Còn theo mức sinh hoạt mới hiện nay, hầu hết các chung cư đều thiếu chỗ để xe trầm trọng. Trước đây thường 5-6 hộ có một chiếc ô tô, nhưng bây giờ cuộc sống được nâng cao, nhu cầu sử dụng ô tô rất nhiều, một nhà có đến hai ô tô. Do đó, phải nâng diện tích đỗ xe, cứ ba hộ bố trí một chỗ để ô tô, tương đương 25m2 chỗ để xe cho 100m2 chẳng hạn. Nhất là những căn hộ trung bình khá trở lên”, ông Nguyễn Văn Đực phân tích.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng nhận định, tầng hầm không chỉ là nơi đậu xe như cách hiểu quen thuộc trước đây, mà với giá trị khai thác kinh doanh tầng hầm ngày càng lớn như hiện nay, thì các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, khai thác kinh doanh tầng hầm sẽ diễn ra phổ biến. Chính vì vậy, nếu không sớm có các quy định cụ thể, chi tiết giải quyết sự mập mờ này, tranh chấp về sở hữu tầng hầm sẽ còn tiếp diễn: “Bộ Xây dựng cần sớm có chỉ đạo cụ thể các cơ quan có chức năng xây dựng lại quy chuẩn chỗ đỗ xe, tránh tình trạng "tích tụ" mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân như thời gian vừa qua”, ông Trần Khánh Quang kiến nghị.
Thưa luật sư, nhiều năm qua xảy ra các tranh chấp kéo dài tại nhiều chung cư giữa Chủ đầu tư (CĐT) và cư dân xoay quanh việc sở hữu tầng hầm, mà hầu hết là liên quan quyền sở hữu chỗ đậu xe. Theo quy định của pháp luật, thì tầng hầm của chung cư (nếu có) sẽ thuộc phần sở hữu chung của cư dân hay là sở hữu riêng của CĐT?
Quy định pháp luật liên quan phần hầm và chỗ để xe được thay đổi qua nhiều giai đoạn với những quy định có phần khác nhau. Cụ thể:
Trước đây, theo khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu”; và Khoản 3, Điều 70 Luật Nhà ở 2006 cũng đề cập và liệt kê “nơi để xe” là phần sở hữu chung.
Luật sư Lê Ngô Trung - Giám đốc Công ty Luật Trung Lê và Cộng sự
Bên cạnh đó, điểm b khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng quy định “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung”.
Vì vậy, có thể hiểu rằng, đối với các chung cư được hình thành và bán tại thời điểm nêu trên thì trường hợp tầng hầm dùng làm nơi để xe sẽ được xem là phần diện tích dùng chung cũng như sở hữu chung của cư dân, mà không phải của riêng chủ đầu tư.
Đến khi nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời thì có sự thay đổi dựa trên tiêu chí xe. Theo đó, nơi để xe (bao gồm: xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được bố trí tại tầng hầm thì tầng hầm được xem là phần sở hữu chung. Còn đối với nơi để xe ô tô thì do CĐT quyết định. Tức là lúc này nơi để xe ô tô đã bị tách ra, phụ thuộc vào CĐT.
Khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 01/7/2015 đến nay, thì đưa thêm điều kiện liên quan chỗ để xe ô tô. Cụ thể là: phần diện tích này phụ thuộc việc có mua (hoặc thuê) hay không của cư dân; nếu không thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của CĐT, và kèm điều kiện CĐT không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Và khi đó, việc CĐT muốn bố trí chỗ để xe ô tô này phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các cư dân trước.
Vì vậy, muốn xác định quyền sở hữu chung hay riêng đối với phần diện tích là nơi để xe ở tầng hầm thì phải dựa trên các tiêu chí cơ bản là: thời điểm giao dịch giữa CĐT với cư dân, và phân loại nơi để xe (theo xe đạp, xe động cơ hai bánh … và xe ô tô) như nêu trên.
Với trường hợp cũng là tầng hầm, nhưng theo thiết kế không phải dùng làm nơi để xe phục vụ cho cư dân thì không được xem là phần sở hữu chung. Chẳng hạn, nếu tầng hầm được thiết kế cả cụm gồm trung tâm thương mại, văn phòng, siêu thị … và một phần diện tích để xe nhưng nhằm phục vụ cho khu vực kinh doanh này thì cũng không được xem là sở hữu chung.
Để hạn chế những tranh chấp xảy ra liên quan chỗ để xe này, người mua nhà cần lưu ý những điều gì khi quyết định mua căn hộ?
Thực tế hiện nay, trước khi người dân ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT, thì hầu như bị buộc phải ký kết các loại hợp đồng dạng đặt cọc, giữ chỗ … Đến khi ký kết hợp đồng chính thức, thì hầu như CĐT đưa ra một hợp đồng đã được soạn theo ý họ. Lúc này, người mua muốn thương thảo điều khoản về chỗ để xe thì rơi vào tình thế bất lợi, tiến thoái lưỡng nan. Cụ thể là muốn hủy giao kết thì chấp nhận số tiền đã đóng bị chiếm dụng một thời gian dài vừa qua, chưa kể là mất thêm một số tiền khác do CĐT lấy lý do trừ chi phí môi giới, chi phí tư vấn, phạt do không ký hợp đồng theo các thỏa thuận đã ký …
Vì vậy, để tránh rơi vào tình huống trên, trước khi chấp nhận giao kết, ngoài các vấn đề pháp lý và uy tín của CĐT thì phải làm rõ quyền sở hữu chỗ để xe và nên ghi rõ trong các thỏa thuận từ ban đầu. Chẳng hạn như giá bán đã bao gồm phần sở hữu chỗ để xe máy, quyền ưu tiên chỗ để xe ô tô hay chưa?
