Mới đây, Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) bị khách hàng tố về việc HDTC không thực hiện các hợp đồng bán nền mà công ty tiền thân đã giao kết với khách hàng từ hàng chục năm trước. HDTC muốn vô hiệu hoá hợp đồng với khách hàng cũ, lấy lại đất, trả lại tiền cho khách.
Được biết, HDTC tiền thân là Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà, doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước, thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn – Resco.
Năm 2016, HDTC được cổ phần hóa. Công ty cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân (Công ty Việt Hân) của ông Đinh Trường Chinh đã chi hơn 1.600 tỷ đồng để thâu tóm 70% cổ phần HDTC trong các đợt Nhà nước bán vốn tại đơn vị này.
Đáng chú ý, tại thời điểm Việt Hân được chọn là nhà đầu tư chiến lược của HDTC, doanh nghiệp này hoạt động chủ yếu trên nền vốn vay, lỗ lũy kế và có nhiều năm liên tiếp ghi nhận doanh thu 0 đồng và lợi nhuận rất khiêm tốn.
Công ty doanh thu 0 đồng, vay nợ lớn được lựa chọn làm nhà đầu tư chiến lược HDTC
Công ty Việt Hân được UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận chọn làm nhà đầu tư chiến lược mua 34,79% cổ phần HDTC. Sau khi đấu giá công khai, Việt Hân mua thêm được 17,35% cổ phần, nâng tỷ lệ nắm giữ lên 52,14%.
Đáng chú ý, Việt Hân trở thành "người được lựa chọn" trong bối cảnh bức tranh tài chính của công ty không hề sáng sủa.
Cụ thể, năm 2014 và 2013, thời điểm ngay trước khi UBND TP Hồ Chí Minh lựa chọn nhà đầu tư chiến lược cho HDTC, Công ty Việt Hân liên tục ghi nhận doanh thu 0 đồng. Hoạt động chính của Việt Hân gần như "đóng băng" khi giá vốn cũng chỉ là 0 đồng.
Năm 2014, Việt Hân không cho thấy dấu hiệu hoạt động khi tất cả các chi phí bao gồm chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp đều là 0 đồng.
Nhờ doanh thu hoạt động tài chính 350 triệu đồng (năm 2014), 8,5 tỷ đồng (năm 2013) và thu nhập khác 2,9 tỷ đồng (năm 2014), 909 triệu đồng (năm 2013) nên hai năm nay công ty đạt lợi nhuận sau thuế 292 triệu đồng và 403 triệu đồng.
Tại ngày 31/12/2014, Việt Hân ghi nhận lỗ lũy kế hơn 22 tỷ đồng. Mặc dù có tổng nguồn vốn gần 4.275 tỷ đồng, nhưng Việt Hân có đến 2.350 tỷ đồng tiền vay. Đối ứng với đó, ở thời điểm cuối năm 2014, số dư khoản Thuế và các khoản liên quan mà Việt Hân đã đóng cho Nhà nước là hơn 2.413 tỷ đồng. Điều này mở ra khả năng khó loại trừ là Việt Hân đã vay để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Việt Hân rút lui, HDTC trở thành công ty gia đình ông Đinh Trường Chinh
Việt Hân là đơn vị "ra mắt" UBND TP Hồ Chí Minh trong quá trình cổ phần hoá HDTC. Sau cổ phần hoá, Việt Hân trở thành cổ đông lớn nhất tại HDTC khi sở hữu lên 52,14% vốn công ty.
Ngoài ra, qua đấu giá công khai, danh sách cổ đông mới của HDTC ghi nhận 2 cá nhân gồm bà Đinh Ngọc Châu Hương và bà Hà Thị Bích Hạnh. Cả hai nhà đầu tư đều sở hữu 8,67% vốn HDTC. Thời điểm đó bà Đinh Ngọc Châu Hương giữ chức Tổng Giám đốc tại Công ty Việt Hân. Cá nhân còn lại là người có liên quan đến chủ Công ty Việt Hân.
Sau khi triển khai Quyết định số 5603/QĐ-UBND, Công ty Việt Hân và nhóm cá nhân liên quan ông Đinh Trường Chinh đã thâu tóm thành công HDTC với tỷ lệ sở hữu 70% vốn điều lệ. Phần còn lại HDTC, cổ đông Nhà nước nắm giữ 30%. Đáng chú ý, giá đấu thành công không chênh lệch nhiều so với giá khởi điểm (10.000 đồng/CP).
Tuy nhiên, sau khi được chấp thuận trở thành nhà đầu tư chiến lược, Việt Hân không gắn bó với HDTC mà nhanh chóng rút lui.
Tới ngày 30/6/2018, cơ cấu cổ đông của HDTC không còn cái tên Việt Hân nữa. Thay vào đó, Công ty cổ phần đầu Tài chính Bất động sản FR (Công ty FR) trở thành cổ đông lớn nhất khi sở hữu 34,79% cổ phần HDTC. Đứng thứ hai là Tổng công ty địa ốc Sài Gòn với 30%. Ông Đinh Trường Chinh là cổ đông lớn thứ ba khi sở hữu 26,45% vốn. Bà Đinh Ngọc Châu Hương nắm giữ 8,67% vốn HDTC. Các cổ đông khác nắm 0,09% vốn.
Dữ liệu cho thấy, Công ty FR cũng có bóng dáng nhà ông Đinh Trường Chinh. Công ty FR thành lập ngày 6/8/2010 tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Tháng 7/2016, ông Đinh Trường Chinh trở thành Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty FR. Đồng thời, vốn chủ sở hữu công ty tăng từ 105,5 tỷ đồng lên 1.200 tỷ đồng. Sau đó, bà Đinh Ngọc Châu Hương trở thành Tổng giám đốc Công ty FR.
Cùng với việc Công ty FR, ông Đinh Trường Chinh và bà Đinh Ngọc Châu Hương sở hữu 34,79%, 26,45% và 8,67% vốn HDTC, động thái hai doanh nhân này là lãnh đạo của FR, có thể thấy, HDTC dường như đã trở thành công ty gia đình của họ Đinh.
Quan ngại thất thoát tài sản công nhìn từ cổ phần hóa HDTC
Hồ sơ đấu giá cổ phần của HDTC công bố ra bên ngoài cho thấy, HDTC chỉ đưa 2 tài sản bất động sản vào danh mục đất đai đang quản lý gồm: 36 Bùi thị Xuân, P. Bến Thành, Q.1, TP. HCM; và 154 Phùng Hưng, P.15, Q.5, TP. HCM. Ngoài ra, các dự án bất động sản "khủng" chưa trình bày rõ tỷ lệ đã đền bù giải phóng mặt bằng/tỷ lệ đất sạch và được ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dỡ dang gần 103 tỷ đồng, bao gồm: dự án Khu dân cư An Sương, Quận 12; Khu đô thị An Phú – An Khánh; và Khu dân cư Long Toàn – Bà Rịa.
Theo kế hoạch công bố, sau khi cổ đông Nhà nước hoàn tất giảm vốn xuống 30%, HDTC sẽ có sự nhảy vọt mạnh mẽ về lợi nhuận. Lợi nhuận kế hoạch 2016 – 2018 lần lượt là 156 tỷ đồng, 187 tỷ đồng và 218 tỷ đồng, trong đó, mảng bất động sản đóng góp chủ yếu vào lợi nhuận của HDTC.
Đi kèm với bản kế hoạch kinh doanh là loạt danh sách dự án khủng và chi tiết tiến độ kinh doanh dự án đã có mặt bằng như dự án Chung cứ 15 tầng Đông Thuận 1-2 thuộc Khu dân cư An Sương đưa vào kinh doanh trong năm 2016; chung cư cao tầng CC05-1 và CC05 – 2 thuộc Khu độ thị An Phú – An Khánh; Chung cư cao tầng tại P. Tăng Nhơn Phú B, Quận 9…. HDTC cũng đưa ra kế hoạch tạo a 1.540 nền để kinh doanh bao gồm 978 nền ở An Sương, 562 nền ở khu đô thị An Phú – An Khánh, tương đương diện tích 15 ha….
Báo cáo thực tế cho thấy, trong 3 năm 2012-2014 HDTC ghi nhận lợi nhuận trước thuế lần lượt 59 tỷ đồng; 61 tỷ đồng và 62 tỷ đồng. Trong năm 2015 và 2016, lợi nhuận của HDTC đi lùi nhưng kể từ năm 2018, HDTC luôn đạt lợi nhuận trăm tỷ. Từ 2018 đên 2021, lợi nhuận sau thuế công ty lần lượt đạt 146 tỷ đồng, 152 tỷ đồng, 141 tỷ đồng và 211 tỷ đồng.
Cùng với đó, tổng tài sản công ty cũng tăng vọt. Tại ngày 31/12/2021, tổng tài sản 8.745 tỷ đồng, gấp hơn 7 lần so với năm 2014. Vốn điều lệ 2.241,9 tỷ đồng được giữ nguyên từ sau cổ phần hóa, giảm vốn Nhà nước.
Giới đầu tư có quyền đặt ra câu hỏi có hay không ông Đinh Trường Chinh và nhóm của mình thâu tóm HDTC giá rẻ.
Dựa theo tài liệu về phương án cổ phần hoá HDTC, UBND TP.HCM xác định công ty sử dụng nhà đất số 36 Bùi Thị Xuân (diện tích đất 1.004m2, diện tích sàn sử dụng 8.270,43m2), nhà đất tại 154 Phùng Hưng (diện tích đất 250m2, diện tích sàn sử dụng 500m2).
Ngoài ra, công ty còn triển khai một số dự án như dự án An Phú - An Khánh (131ha), dự án An Sương (66ha), dự án Long Toàn (7,25ha).
Nếu chỉ tính 3 dự án này, với số tiền hơn 1.600 tỷ đồng mà hệ sinh thái ông Đinh Trường Chinh bỏ ra để thâu tóm HDTC, hoặc giả thiết 2.413 tỷ đồng mà Việt Hân đã trả cho Nhà nước là chi phí Việt Hân đã chi trong thương vụ này, thì giá mỗi mét vuông của 3 dự án chỉ là… hơn 830.000 đồng/m2 – 1.251.000 đồng/m2. Trong khi đó, các căn biệt thự tại đây được rao bán với giá từ 130 triệu đồng tới 200 triệu đồng/m2. Chưa cần so sánh với giá thương phẩm, riêng giá trị đất chỉ khoảng 1,25 triệu đồng/m2 là quá rẻ so với lợi thế và thị trường ở thời điểm 2015 - 2016.
Vì vậy, không quá bất ngờ khi HDTC tăng vọt lợi nhuận và tổng tài sản sau khi về tay tư nhân. Và lợi nhuận 2022 thậm chí có thể còn cao hơn khi mà HDTC "trở kèo" với khách hàng đã ký trước cổ phần hóa thành công.
