Bắc Ninh: Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, "cò" đã bát nháo rao bán

Chủ đầu tư cam kết chưa bán

Liên quan tới việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn, cuối tháng 6 vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã có văn bản đề nghị các chủ đầu tư thực hiện báo cáo các nội dung liên quan tới pháp lý dự án, thực hiện đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản. 

Đáng chú ý, trong văn bản gửi Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, chủ đầu tư dự án Khu nhà ở thôn Khúc Toại (phường Khúc Xuyên, TP Bắc Ninh) là Công ty cổ phần đầu tư ATH Kinh Bắc do bà Lại Phương Lan làm giám đốc báo cáo: Dự án được đầu tư xây dựng trên diện tích khoảng 5,4ha, với tổng 194 lô đất và đã làm được 80% hạ tầng kỹ thuật. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án này là 71,7 tỷ đồng.

Về tình hình kinh doanh bất động sản, tại báo cáo này, Công ty cổ phần đầu tư ATH Kinh Bắc nêu rõ: "Đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư đang tiến hành thi công hạ tầng kỹ thuật tại dự án. Hiện tại, công ty chưa thực hiện việc kinh doanh bán hàng tại dự án".

Tương tự, trong báo cáo gửi Sở Xây dựng ngày 14/7, Công ty cổ phần Đức Phát Kinh Bắc - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh - cũng cho biết, hiện nhà đầu tư đã thực hiện đầu tư hạ tầng đạt 65%. Dự án có 196 lô đất thực hiện xây dựng nhà ở theo mẫu đã được duyệt.

Tại báo cáo này, Công ty cổ phần Đức Phát Kinh Bắc cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật: "Chỉ huy động vốn, kinh doanh bất động sản khi dự án đủ điều kiện theo quy định. Không ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào rao bán, ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định".

Trước đó, Thanh tra tỉnh Bắc Ninh đã công bố kết luận thanh tra 2 dự án trên. Các kết luận chỉ ra nhiều vi phạm như: Doanh nghiệp trúng đấu giá đất chậm nộp tiền vào ngân sách, cung cấp hồ sơ tài liệu thanh tra không đầy đủ, san lấp mặt bằng, thi công khi chưa đủ điều kiện…

Dự án rao bán bát nháo

Phản ánh tới Dân trí, nhiều nhà đầu tư bất động sản cho biết, thời gian gần đây họ có ý định mua đất tại TP Bắc Ninh, qua tìm hiểu thì được môi giới tư vấn mua đất nền phân lô trong dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh. Tuy nhiên, các môi giới tư vấn, vì dự án chưa đủ pháp lý, do đó việc mua bán hiện tại chỉ ký theo "hợp đồng góp vốn" trực tiếp với chủ đầu tư.

Theo đó, nếu nhà đầu tư chấp nhận mua thời điểm này, phải trả một số tiền chênh so với giá trong hợp đồng góp vốn của nhà đầu tư trước đó lên tới 20 triệu đồng/m2, tương đương 1,8-2 tỷ đồng/lô. Để mời chào nhà đầu tư, những môi giới này cũng đưa ra hợp đồng góp vốn, có con dấu công ty nhận góp vốn.

Còn theo ghi nhận của Dân trí, hiện tại dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh đang không có hoạt động xây dựng. Trong đó, các hạng mục xây dựng hạ tầng còn dở dang...  

Trong vai người có nhu cầu mua đất, PV đã liên hệ với môi giới theo số điện thoại được ghi công khai, tràn lan khu vực quanh dự án này. Thông tin tư vấn của môi giới này về việc mua bán tại dự án khá trùng khớp với nội dung phản ánh trên. 

Cụ thể, theo môi giới tự nhận tên là Hưng tư vấn, dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh chính thức mở bán từ ngày 19/3/2020 (trước khi Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội nghị xác định mốc giới khu đất và bàn giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư ngày 30/3/2020 - PV). Tổng dự án có 202 lô liền kề và 7 lô biệt thự. 

Về giá bán, môi giới này cũng cho biết, những lô liền kề mặt đường quốc lộ 38 có giá bán khoảng 65-66 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5,9 tỷ đồng/lô diện tích 90m2; những lô liền kề mặt đường nội khu dự án dao động từ 43 triệu đồng/m2 đến 45 triệu đồng/m2. Giá bán trên chỉ mới là tiền đất, chưa có phí xây dựng. 

Cũng theo thông tin tư vấn của môi giới này, nhà đầu tư vào tiền trước đó đã đóng đến 90% giá trị lô đất. "Nếu ai muốn mua thời điểm này thì phải mua lại của các nhà đầu tư cũ. Người mua mới sẽ được chủ đầu tư ký lại hợp đồng với giá gốc khoảng 38 triệu đồng/m2, đối với những lô mặt đường quốc lộ 38", môi giới nói. 

Tương tự, thông tin rao bán đất liền kề tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở thôn Khúc Toại cũng diễn ra rầm rộ thời gian qua. Trong khi thực tế, dự án vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng.

Thông tin tới Dân trí, Phòng Quản lý thị trường bất động sản (Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh) khẳng định, dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh và dự án Khu nhà ở thôn Khúc Toại chưa được cơ quan thẩm quyền cho phép tổ chức huy động vốn, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật. 

Về tiến độ thi công hạ tầng kỹ thuật tính đến tháng 7, đơn vị này cho biết, khu nhà ở thôn Khúc Toại đã xây dựng được khoảng 80%; Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh mới chỉ đạt 65%. 

Liên quan tới phản ánh 2 dự án trên đang có dấu hiệu huy động vốn trái phép, Phòng Quản lý thị trường bất động sản khuyến nghị, người dân ai có bằng chứng về các hành vi vi phạm có thể gửi cho đơn vị. Từ đó, nếu có cơ sở, đơn vị sẽ phối hợp cùng các cơ quan chức năng kiểm tra, xử phạt nghiêm nếu phát hiện vi phạm. 

Theo luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng vay vốn" là một trong những cách "lách luật" khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và một cá nhân hợp pháp, đúng pháp luật. Nhưng rủi ro sẽ nằm về phía người mua nhà theo hình thức này là phần nhiều.

"Một thực tế đang diễn ra là người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư nhưng thường không tham vấn luật sư. Dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro. 

Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng", luật sư chia sẻ.