Vì sao không ai xây nhà?
Năm 2002, tỉnh Đồng Nai giao cho Công ty Licogi 16 làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Long Tân và khu dân cư Long Tân mở rộng. Khu dân cư Long Tân có quy mô 50ha với 1.143 lô đất nền, còn khu dân cư Long Tân mở rộng có quy mô 27,9ha với 345 lô đất nền. Sau này, 2 dự án được đổi tên thành Long Tân City.
Long Tân City gồm tổ hợp nhà phố thương mại, biệt thự, chung cư… nằm tại mặt tiền đường 25C - Nguyễn Ái Quốc - tuyến đường huyết mạch nối Long An - Cần Giờ với Sân bay Quốc tế Long Thành. Dự án nằm giữa "tam giác vàng" về kinh tế và du lịch phía Nam gồm TPHCM - Biên Hòa - Vũng Tàu và chỉ cách vành đai 3 đúng 3,5km.
Dự án Long Tân City nằm trên trục đường Nguyễn Ái Quốc rộng 100m, hai bên đường không có nhà, chỉ có cây lâu năm mọc um tùm (Ảnh: Quang Ninh).
Đặc biệt, dự án được thừa hưởng hệ thống cơ sở hạ tầng tiên tiến như các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Long Thành, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu quận 9 - Nhơn Trạch, sân bay Long Thành… giúp giao thông và giao lưu kinh tế trở nên thuận lợi và thông suốt.
Vị trí dự án thuận lợi, kèm thêm việc Licogi 16 đã triển khai xong hạ tầng cơ bản cùng sửa chữa, bảo dưỡng nhiều lần, song dự án vẫn không có người ở. Phương Thảo, một môi giới của Licogi 16 từ những năm 2004 lý giải, nguyên nhân của tình trạng trên là gần như tất cả nhà đầu tư mua đất ở đây không ai có nhu cầu ở thực.
Chị này cho biết, 4 phía xung quanh dự án là đồng không mông quạnh chứ không có những "tổ hợp siêu thị - khách sạn - giải trí, trung tâm hành chính - y tế, trung tâm thương mại, trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở…". Đó đều là những thứ "bánh vẽ".
Căn nhà mẫu được xây dựng và bỏ hoang lâu năm không có người chăm sóc (Ảnh: Quang Ninh).
Theo tiết lộ của anh Khang, tự nhận là môi giới bán hàng ở Long Tân City từ thời kỳ đầu, khu 50ha được chủ đầu tư bán từ năm 2004. Từng nền đã có sổ đỏ, khách được cầm sổ này nhưng sổ lại đứng tên Licogi 16. Còn với khu 27ha, thời điểm mở bán là từ năm 2019, khách mới đóng 95% tiền, hiện chưa có sổ. Anh này cho hay nhà đầu tư muốn ra được sổ riêng thì cần phải xây nhà trong dự án theo đúng tỷ lệ xây dựng đã được quy định.
Vì sao người mua không xây nhà? Một môi giới tên Hùng cho biết lý do chính là người mua chủ yếu là nhà đầu tư từ nơi khác đến, mua đi bán lại kiếm lời, không có nhu cầu ở thực. Còn nhà đầu tư địa phương, nếu có nhu cầu ở thực thì cũng phải tính bài toán kinh tế và khả năng sinh lời rồi mới xây.
Tính ra, tiền đất mỗi lô đã khoảng 3 tỷ đồng. Tiền để xây nhà theo quy định (1 trệt, 2 lầu) và nội thất cũng đến 6-7 tỷ đồng. Anh Hùng tính toán, việc bỏ ngần đó tiền vào một căn nhà trong khi xây nhà xong không bán, kinh doanh gì được do hạ tầng chưa xong thì cũng là vấn đề. Đó là lý do hầu như không ai xây nhà, mà để không.
Thi nhau bán ra để thoát hàng
Long Tân City cách vành đai 3 chỉ 3,5km nên được cho là dự án có khả năng ăn theo đường vành đai 3 rất rõ nét. Tuy nhiên, từ khi có thông tin khởi công đoạn 1A của đường vành đai 3, môi giới cho biết người gửi bán thì nhiều nhưng người mua thực thì ít. Hiện khả năng thanh khoản tại dự án này được giới đầu tư đánh giá tương đối thấp.
Cổng chào có bốt bảo vệ nhưng không có ai trực, ai cũng có thể tự do ra vào (Ảnh: Quang Ninh).
Anh Minh Đăng, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại thị trường Nhơn Trạch, cho biết "ở đây không ai mua Long Tân City hết" vì sổ do công ty đứng tên, nhà đầu tư phải bỏ tiền xây nhà xong mới lấy được sổ riêng. Thêm nữa, theo anh Đăng, giá đất dự án này đã được đẩy lên gần như cao nhất, nếu mua vào thời điểm này thì khả năng sinh lời không cao, thậm chí nhà đầu tư phải bán lỗ để thoát được hàng.
Theo khảo sát của Dân trí, không ít nhà đầu tư đang có nhu cầu thoát hàng. Một nhà đầu tư tên Thanh cho biết, anh mua một nền biệt thự diện tích 493m2, ngang 17m thuộc phân khu khu biệt thự cao cấp duy nhất tại Long Tân City từ tháng 3 năm nay. Anh đang cần tiền gấp nên muốn bán nhanh lô đất này với giá 8,4 tỷ đồng, tức khoảng 17 triệu đồng/m2. Thậm chí, anh sẵn sàng bớt 400-500 triệu đồng nếu khách thiện chí và xuống tiền luôn, chưa kể tiền phí môi giới.
Cách đây 3 năm, anh Mạnh Tiến ở Hà Nội cũng mua một lô đất nhà phố 95m2 trên trục đường 13m, "view" công viên trong dự án Long Tân City. Vì cần tiền để trang trải, anh Tiến muốn bán lô 95m này với giá 15,5 triệu đồng/m2, tính ra là khoảng 1,47 tỷ đồng và thiện chí bớt xuống 1,35 tỷ đồng nếu khách thiện chí mua.
Một số môi giới cũng thú nhận đang được nhà đầy tư gửi gắm bán hàng. Anh Khang, một môi giới cho hay anh đang được các nhà đầu tư gửi bán hàng trăm lô đất tại các trục đường từ nhỏ đến lớn trong Long Tân City. Anh Khang có thể nắm rõ từng phân khúc và đọc vanh vách đối với loại đất nhà phố liền kề, yêu cầu xây 1 trệt 2 lầu kèm sân thượng.
Lô 95m2 gồm ngang 5m, dài 19m, đường rộng 13m, giá là 14 triệu đồng/m2. Lô 150m2, ngang 10, dài 15, đường 13m đang được rao bán giá 15 triệu đồng/m2, đường 30m có giá 18 triệu đồng/m2, đường 35m giá 22 triệu đồng/m2.
Lô 120m2 gồm ngang 6m, dài 20m, đường 13m có giá rao là 15 triệu đồng/m2. Cũng diện tích đó ở đường 22m thì chủ nhà rao bán giá 21 triệu đồng/m2.
Lô 177m2 gồm ngang 6m, dài 29,5m, đường 17m đang có giá rao bán là gần 14 triệu đồng/m2. Lô có cùng diện tích nhưng đường 13m đang có giá 13,5 triệu đồng/m2, đường 30m có giá 15-16 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Lô 144m2 gồm ngang 6m, dài 24m đường 17m đang có giá 15,5 triệu đồng/m2.
Anh cho biết, hiện có nhiều người gửi bán nhưng không có nhiều người muốn mua do thị trường đang chững, chỉ có thể tăng khi vành đai 3 hoàn thiện, các tiện ích khác xong xuôi.
Chị Thảo vừa là môi giới vừa là nhà đầu tư của Long Tân City. Chị cho biết, năm 2003, Licogi 16 được cấp phép thì 2004 bắt đầu mở bán, lúc đó bán tới năm 2006 thì ngưng. Giá thời điểm đó chỉ hơn 200 triệu đồng/nền 138m2. Chị cũng mua 2 lô nhưng sau đó thì thị trường đứng hẳn, bán không ai mua. Thực tế thì thị trường đóng băng 10 năm liên tục.
Một hình ảnh ngổn ngang và hoang vắng (Ảnh: Quang Ninh).
Đến đúng tháng 7/2016 khi có tin đề nghị làm cầu Cát Lái, đất đang đóng băng bỗng "sốt" trở lại, nhà đầu tư thi nhau đặt cọc, lướt sóng. Lô đất 138m2 của chị Thảo mua thời điểm 2006 chỉ có giá 260 triệu đồng, đến 2016thì chị bán được 1,4 tỷ đồng. Mãi đến 2019-2020 dịch xảy ra, thị trường bắt đầu chững lại. Hiện tại, nghe tin xây đường vành đai 3 nên nhiều khách thi nhau gửi bán nhưng cũng chưa thấy nhiều người mua.
Cần vốn, Licogi 16 tự rao bán Long Tân City
Tháng 7/2020, HĐQT Licogi 16 đã thông qua việc tìm kiếm khách hàng hợp tác hoặc chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư Long Tân, gồm Khu thương mại, khu chung cư (các lô C1, 1, C3, N3, 5A1, 5C1).
HĐQT ủy quyền cho Ban tổng giám đốc toàn quyền quyết định giá chuyển nhượng, đối tác hợp tác, nhận chuyển nhượng, ký các hợp đồng liên quan đến các lô đất trên. Trước đó, tại họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2019, Licogi 16 cho biết đã đầu tư xong phần hạ tầng và kinh doanh, trong đó có 10ha đất chung cư, nhà cao tầng.
Tuy nhiên, theo đánh giá của công ty, thị trường Nhơn Trạch chắc phải rất lâu mới khai thác được phần đất này, nên công ty đề xuất và xin phép UBND tỉnh Đồng Nai cho phép chuyển bớt đất chung cư thành đất thấp tầng và đã được tỉnh chấp thuận. Theo đó, Licogi 16 sẽ chuyển 7ha (trong tổng số 10ha) từ đất cao tầng sang thấp tầng để được 5ha đất thương phẩm (bình quân đơn giá 8 triệu đồng/m2).
Ước tính, công ty sẽ có nguồn thu khoảng 400 tỷ đồng và với chi phí đầu tư hạ tầng thấp, đây có thể là lợi thế để Licogi 16 có thêm nguồn vốn.
Tại phiên họp cổ đông thường niên năm 2020, trả lời câu hỏi của cổ đông liên quan đến dự án Khu dân cư Long Tân, Chủ tịch HĐQT Licogi 16 Bùi Dương Hùng cho biết, quỹ đất còn lại đang kinh doanh tại dự án là 15,8ha với giá trị ước tính khoảng 740 tỷ đồng.
Xóa bỏ thành phố "ma"?
Cuối năm 2021, HĐND tỉnh Đồng Nai họp và quyết định đưa vào danh mục thu hồi 475 dự án, với tổng diện tích 5.375,61 ha, là những dự án chưa hoặc chậm triển khai.
Trong đợt "thanh lọc" dự án thu hồi đất trên diện rộng này, nhằm không để phát sinh thêm những "thành phố ma" và bảo đảm chiến lược đô thị phát triển đúng hướng, Đồng Nai chủ yếu tập trung nhiều ở các địa phương như: Biên Hòa (68 dự án), Vĩnh Cửu (41 dự án), Thống Nhất (11 dự án), Trảng Bom (17 dự án), Định Quán (14 dự án), Long Thành (61 dự án), Nhơn Trạch (37 dự án).
Khoảng 25 năm trước, tỉnh Đồng Nai kỳ vọng thành phố Nhơn Trạch sẽ là một điển hình phát triển nhanh chóng ở khu vực phía Đông Sài Gòn, nhờ lợi thế giáp ranh TPHCM. Ngay khi chủ trương thành phố mới Nhơn Trạch được thông qua, chính quyền Đồng Nai đã kêu gọi đầu tư thành lập hàng loạt khu công nghiệp.
Song song đó, hệ thống giao thông được đầu tư mạnh mẽ để mời gọi các doanh nghiệp bất động sản vào đầu tư.
Phát triển rầm rộ là thế, tuy nhiên, đến nay, mục tiêu thành phố mới Nhơn Trạch vẫn chưa về đích, thậm chí thị trấn trung tâm của huyện Nhơn Trạch cũng chỉ mới được thành lập vài năm nay.
Riêng các khu đô thị mới được xây dựng ồ ạt, những căn nhà phố, biệt thự đã có chủ nhưng vẫn vắng bóng người ở. Nhiều căn nhà gần 20 năm qua vẫn thiếu "hơi thở cuộc sống", trở nên hoang tàn, nên có lẽ vì thế mà người dân vẫn thường gọi là "thành phố ma".
Hình thành các khu đô thị hoang vắng này có một phần nguyên nhân chính là các khu đô thị mới đều nằm tách biệt xa trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch, thiếu sự kết nối hạ tầng, khu dân cư thiếu các dịch vụ tiện ích và các công trình xã hội như chợ, đường giao thông, công trình thủy lợi, nhà văn hóa, trường học, bệnh viện... Giới phân tích cho rằng việc rà soát các dự án chưa, chậm triển khai là cần thiết và kịp thời, là cơ sở để tỉnh Đồng Nai tập trung mọi nguồn lực hoàn thiện các dự án khả thi và làm "điểm tựa" cho chiến lược phát triển đô thị, trong đó có thị trường bất động sản.
Chuyển quyền xây dựng cho dân
Ngày 5/1/2019, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi UBND tỉnh Đồng Nai về việc chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho người dân tự xây dựng nhà ở tại 2 dự án: Khu dân cư Long Tân và dự án Khu dân cư Long Tân mở rộng tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
Số lượng lô đất đề xuất chuyển nhượng tại dự án Khu dân cư Long Tân là 809 lô (chiếm 70,77%); dự án Khu dân cư Long Tân mở rộng là 190 lô (chiếm 55,07%); các lô đất này nằm trên các tuyến đường nội bộ của hai dự án, có mặt cắt ngang đường từ 13m đến 17,5m, không nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực và các tuyến đường cảnh quan chính của hai dự án.
Theo Bộ Xây dựng, đây là các dự án đã có quá trình triển khai trong thời gian dài, do đó Bộ Xây dựng đề nghị UBND Đồng Nai phải xem xét, chịu trách nhiệm và quyết định theo thẩm quyền việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở tại các lô đất trong phạm vi hai dự án nêu trên, đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật.
Bộ cũng chỉ đạo Sở Xây dựng, các cơ quan chức năng của tỉnh và Chủ đầu tư kiểm tra, giám sát việc người dân tự xây dựng nhà ở tại các lô đất thuộc phạm vi hai Dự án đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế mẫu nhà đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật liên quan;
Việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở chỉ được tiến hành sau khi khu vực dự kiến thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.
