Cần công khai giá thẩm tra, thẩm định dự toán xây thô của chủ đầu tư?

MBQH/UBND-QLĐT phường Đông Hải do Công ty Cổ phần Luyện Kim (nay là Công ty Cổ phần Việt Thanh VNC) trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã hơn 10 năm nay. Thế nhưng đến nay vẫn chưa cấp GCNQSDĐ cho người mua đất vì chưa tiến hành xây dựng thô theo quy hoạch đô thị.

Tháng 3/2022, UBND TP Thanh Hóa tiến hành rà soát, báo cáo giải quyết khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn và đã có Báo cáo số 854-CV/TU gửi Thường vụ Tỉnh ủy Thanh Hóa, trong đó có các phương án giải quyết rất cụ thể.

UBND TP Thanh Hóa kết luận và chỉ đạo các phòng, ban, đơn vị có liên quan, các đơn vị, doanh nghiệp trúng đấu giá khẩn trương hoàn chỉnh các thủ tục hồ sơ để cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình ở 9 MBQH với tổng số 980 lô đất, trong đó có MBQH 934 phường Đông Hải của Công ty Cổ phần VNC Việt Thanh. Thời gian hoàn thành trước ngày 30/6/2022. Quá thời hạn này nếu doanh nghiệp không thực hiện hoặc thực hiện chậm tiến độ, UBND TP Thanh Hóa sẽ chuyển hồ sơ liên quan đến các cơ quan chức năng để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Đến ngày 5/7/2022, theo thông tin mà phóng viên Báo Thanh tra nắm được, việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ mua đất ở MBQH 934 phường Đông Hải vẫn chưa được phía chủ đầu tư thực hiện, chậm so với kết luận của UBND TP Thanh Hóa. Lý do, đến nay phía chủ đầu tư vẫn đang “loay hoay” điều chỉnh, lập thiết kế bản vẽ thi công các mẫu nhà mới thuộc công trình quy hoạch chi tiết 1/500.

Bên cạnh đó, nhiều hộ dân mua đất vẫn chưa thống nhất được với chủ đầu tư về giá cả xây dựng nhà thô vì nhiều lý do cần minh bạch trong việc giá dự toán xây thô đã được cơ quan chức năng thẩm tra, thẩm định cũng như các khoản thu phải rõ ràng, minh bạch cụ thể để người mua biết và so sánh với giá thị trường nên chọn phương án tự xây hay nhà đầu tư xây.

Nếu theo bản phân tích đơn giá chi tiết do Ban Quản lý dự án MBQH 934 Công ty Cổ phần VNC Việt Thanh đưa ra thì chi phí xây dựng một căn nhà thô có rất nhiều loại thu. Cụ thể, chi phí xây dựng gồm vật tư, nhân công, máy, dụng cụ thi công, lán trại, quản lý công trường, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, lợi nhuận doanh nghiệp; các loại chi phí thực hiện dự án như quản lý dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, dự toán lần đầu năm 2010, thiết kế điều chỉnh lần 2 năm 2020, chi phí thẩm tra thiết kế cộng dự toán  theo Thông tư 12/2021/TT-BXD; chi phí giám sát thi công xây dựng; chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán; chi phí thẩm định phê duyệt điều chỉnh thiết kế bản vẻ kỹ thuật thi công trình UBND TP Thanh Hóa với giá đưa ra cao ngất ngưởng.

Ngoài ra, chi phí các hộ đã mua đất còn phải nộp trước khi nhận GCNQSDĐ gồm thuế giá trị gia tăng 10% bằng 200 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp 20% bằng 200 triệu; lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá trị đất tại thời điểm bằng 400 triệu đồng cộng giá xây thô…

Như vậy, hàng loạt khoản được cho là “vô lý” đưa ra với giá chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, thẩm định, khiến người mua đất không khỏi băn khoăn, nghi ngờ về sự minh bạch của những khoản thu này. Do đó, nhiều hộ dân mua đất ở MBQH 934 đề nghị chủ đầu tư cần công khai minh bạch giá xây dựng nhà thô đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, thẩm định. Có như thế, việc người dân lựa chọn phương án tự xây dựng hay để chủ đầu tư tự xây dựng nhà thô mới thực sự khách quan, công bằng, tránh tình trạng che giấu thông tin, mất dân chủ dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian, mất an ninh trật tự, dự án khó hoàn thành theo chỉ đạo của TP Thanh Hóa.

Đến nay, đã quá thời hạn ngày 30/6/2022 theo kết luận của UBND TP Thanh Hóa đưa ra. Ngoài Công ty Cổ phần VNC Việt Thanh còn có một số chủ đầu tư khác cũng đang trong tình trạng tương tự, chưa giải quyết dứt điểm tình trạng xây dựng nhà thô để cấp GCNQSDĐ cho các hộ mua đất. Tuy nhiên, việc giải trình như thế nào, cụ thể ra sao về vấn đề chậm trễ này thì vẫn đang là một bài toán khó của các chủ đầu tư trúng đấu giá QSDĐ.

Bài toán về đảm bảo quyền lợi cho người mua đất, xây dựng nhà thô, cấp GCNQSDĐ vẫn là một “ẩn số” cần được các cấp, các ngành vào cuộc tháo gỡ.