Rót gần 300 tỷ vào một công ty con, Phát Đạt 'thâu tóm' lô đất vàng tại Đà Nẵng
Vừa qua, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) công bố nghị quyết HĐQT về việc chấp thuận chủ trương mua toàn bộ số cổ phần được mua trong tổng số 30 triệu cổ phần phát hành của CTCP Đầu tư Bắc Cường phát hành cho cổ đông hiện hữu.
Cụ thể, Phát Đạt sẽ mua thêm 29,7 triệu cổ phần của Đầu tư Bắc Cường với mệnh giá 10.000 đồng/cp, tổng giá trị 297 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất thủ tục mua thêm cổ phần phát hành cho cổ đông hiện hữu, Phát Đạt sẽ sở hữu 49,5 triệu cổ phần, trị giá 495 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 99% vốn điều lệ của Đầu tư Bắc Cường.
Với việc sở hữu 99% vốn điều lệ của Đầu tư Bắc Cường, Phát Đạt toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất có diện tích 2.734,9 m2; tọa lạc tại địa chỉ 223 - 225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng. Đây là khu đất tiếp giáp với 3 mặt tiền đường chính là Trần Phú, Bạch Đằng và Lê Hồng Phong.
Cận cảnh khu đất dự án của Phát Đạt ở Đà Nẵng
Trước đó, Phát Đạt đề xuất ý tưởng quy hoạch Dự án Khu đô thị thương mại, dịch vụ du lịch tổng hợp tại tỉnh Lâm Đồng trên diện tích 228 ha với công trình điểm nhấn bảo tàng văn hóa dân tộc kết hợp với công trình thương mại dịch vụ.
Hàng tồn kho "chất núi", mắc kẹt ở nhiều dự án
Báo cáo tài chính quý IV/2022 của Phát Đạt cho biết, trong kỳ doanh thu chuyển nhượng đất và doanh thu chuyển nhượng hàng hoá đều bằng 0. Đáng nói, tính đến cuối năm 2022, danh mục hàng tồn kho của Phát Đạt lên đến hơn 12.000 tỷ đồng, chiếm 53% tổng tài sản.
Hàng tồn kho chủ yếu là bất động sản, chỉ có hơn 383 triệu đồng là hàng hóa. Số bất động sản chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.
Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2022 tại Phát Đạt.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022, BĐS Phát Đạt đang triển khai các dự án như EverRich 2 (River City, quận 7, Tp.HCM) ghi nhận số tiền gần 3.600 tỷ đồng, chủ yếu là tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng. Tương tự là dự án Bình Dương Tower (Tp. Thuận An, Bình Dương) đang ghi nhận số tiền hơn 2.340 tỷ đồng, chủ yếu bao gồm chi phí chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chi phí thiết kế tư vấn khảo sát và chi phí xây dựng khác.
Hai dự án nghìn tỷ khác đều ở thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, gồm Tropicana Biến Thành - Long Hải đang ghi nhận hơn 1.994 tỷ đồng, chủ yếu bao gồm chi phí chuyển nhượng dự án, tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đã nộp ngân sách Nhà nước… Kế đó là dự án Phước Hải đang ghi nhận số tiền gần 1.519 tỷ đồng, chủ yếu bao gồm chi phí chuyển nhượng dự án và chi phí xây dựng khác.
Bên cạnh đó còn nhiều dự án khác như The EverRich 3 ghi nhận hơn 877 tỷ đồng; Dự án KĐT DL Sinh thái Nhơn hội gần 241 tỷ đồng; dự án KDC làng nghề và Trung tâm Xã Hàm Ninh hơn 400 tỷ đồng;…
Tính đến cuối năm 2022, Phát Đạt đang chôn chân ở nhiều dự án dang dở với tổng số tiền hơn 1.052 tỷ đồng. Điển hình như dự án Tòa nhà văn phòng Công ty tại 39 Phạm Ngọc Thạch (quận 3, Tp.HCM) ghi nhận số tiền hơn 520,5 tỷ đồng.
Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ Khu Cổ đại (tại quận 9, Tp.HCM) với số tiền hơn 426 tỷ đồng. Đặc biệt là Trung tâm Thể dục - Thể thao Phan Đình Phùng (quận 3, Tp.HCM) hơn 76,5 tỷ đồng hay dự án Bệnh viện Chấn thương chỉnh hình gần 8 tỷ đồng, Phần mềm quản trị tổng thể nguồn lực doanh nghiệp gần 15,7 tỷ đồng.
Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2022 tại Phát Đạt.
Để có tiền xoay sở, hiện doanh nghiệp bất động sản này đang vay tổng số tiền gần 4.400 tỷ đồng. Trong đó, nợ trái phiếu ghi nhận 2.510 tỷ đồng với hơn 2.214 tỷ đồng là trái phiếu sắp đến hạn. Hiện tổng nợ phải trả của Phát Đạt gần 13.576 tỷ đồng, gấp 1,5 lần vốn chủ sở hữu.
Trong bối cảnh hàng tồn kho tăng cao, các dự án phần lớn đang trong quá trình thực hiện, ‘chôn chân’ ở nhiều dự án dở, doanh chu chuyển nhượng bằng 0 (quý IV/2022)... sẽ là áp lực không nhỏ đối với doanh nghiệp này trong năm 2023.
Thị trường bất động sản năm 2023 đối mặt nhiều thách thức
Theo báo cáo của Công ty chứng khoán (CTCK) VNDirect về triển vọng năm 2023, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng và sự giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Lãi suất tăng mạnh trong nửa cuối năm nay cũng làm suy yếu nhu cầu mua của khách hàng.
Hơn nữa, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. CTCK VNDirect đưa ra quan điểm không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn. Rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất.
Còn báo cáo chiến lược năm 2023 của CTCK Rồng Việt (VDSC) nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.
VDSC cho rằng, một số khó khăn mà ngành này có thể sẽ phải đối mặt có thể kể đến như cung, cầu một số phân khúc phục vụ mục đích đầu tư (đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) dự báo tiếp tục giảm. Hoạt động giao dịch bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu chững lại từ quý III/2022.
Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện ở mức cao và rủi ro kéo dài trong năm tới khiến thanh khoản các dự án thuộc phân khúc đầu tư khó có sự cải thiện đáng kể.
