Thị trường bất động sản dự báo khởi sắc trở lại trong thời gian tới. Ảnh: Trí Minh
Áp lực dòng tiền
Cụ thể, theo nhận định của các chuyên gia từ Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, ngành BĐS dân cư đang phải đối mặt với nhiều thách thức.
Trước đó, giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu BĐS, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.
Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS đến cuối quý III năm nay ước đạt 507.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 34% tỉ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.
Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
“Chúng tôi ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỉ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỉ đồng trong 9 tháng của năm 2022. Trong đó giá trị phát hành trái phiếu BĐS qua 9 tháng giảm mạnh 67% so với cùng kỳ.
Hơn thế nữa, kể từ tháng 9, nhiều ông lớn BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.
Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển BĐS tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý III giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TPHCM và Hà Nội.
Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt” - các chuyên gia của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT nhận định.
Ngoài ra, tính đến đầu tháng 12, lãi vay mua nhà của các ngân hàng tăng mạnh. “Chúng tôi nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022 -2023.
Chúng tôi cho rằng, người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (<2.000 USD/m2) tại TPHCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hằng năm gấp đôi (5.500-7.500USD), với tỉ lệ chi trả trên thu nhập hằng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022.
Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại” - phía VNDIRECT phân tích thêm.
Bên cạnh đó, giới chuyên gia cũng dự báo nguồn cung căn hộ mới có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.
Kỳ vọng từ nới room
Vào ngày 5.12 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước thông báo về việc điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng định hướng cho năm nay, với mức tăng 1,5-2% cho toàn hệ thống.
Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực phân tích, sẽ có một lượng tiền lớn dành cho thị trường BĐS, giải toả những áp lực đang hiện hữu. Động thái nới room cũng sẽ tạo ra niềm tin cho người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền trở lại cũng như kích thích những dòng tiền khác.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho hay, Hiệp hội đề nghị các tiêu chí để các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà và nhà đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là các dự án có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi hoặc đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước…
“Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay để dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng” - ông Châu cho hay.
