Theo văn bản vừa gửi Chính phủ đánh giá tác động của phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10-12 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, bên cạnh những tác động tích cực cho thành phố vẫn còn nhiều tác động bất lợi cho thị trường bất động sản trong tương lai.
Mức giá quá cao là “con dao hai lưỡi”
Cụ thể, HoREA cho rằng kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.
Nhiều bất cập sau phiên đấu giá đất kỷ lục ở Thủ Thiêm. Ảnh minh họa: Lê Vũ
Thứ nhất là tác động đối với các chủ đầu tư có dự án nhà ở tại Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm TPHCM. Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất.
Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án siêu sang, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường.
Bên cạnh đó, đã có thông tin về một số chủ đầu tư dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.
HoREA cũng cho rằng mức giá đất không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản có thể trở thành “dao hai lưỡi”, vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.
Cùng với đó, Hiệp hội cũng quan ngại về việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.
Kết quả đấu giá cũng có thể tác động tiêu cực đến tất cả phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tại TPHCM.
Nhiều bất cập liên quan đến quy trình đấu giá
HoREA cũng chỉ ra còn nhiều vấn đề trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất .
Thứ nhất là tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.
Thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần, nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt trước hoặc kéo dài việc thanh toán.
Thứ hai là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TPHCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này theo HoREA chỉ mang tính hình thức.
Bất cập thứ ba là những biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.
Cuối cùng là các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TPHCM năm 2014 có “giá khởi điểm” đấu giá là 550 tỉ đồng, nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Kết quả đấu giá 4 lô đất của Thủ Thiêm cũng cao gấp gần 10 lần so với giá khởi điểm. Điều đó cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.
