Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022, Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 176 tỷ đồng, cao hơn 24 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do giá vốn hàng bán cao, chiếm 58%, khiến lợi nhuận gộp về của doanh nghiệp chỉ còn hơn 74 tỷ đồng.
Gánh nặng chi phí lãi vay do gia tăng nợ vay để bù đắp dòng tiền kinh doanh chính bị thâm hụt, khiến lợi nhuận năm 2022 của Năm Bảy Bảy bị sụt giảm hơn 94%
Trong kỳ, doanh thu tài chính của doanh nghiệp tăng nhẹ lên 43 tỷ đồng, trong khi chi phí cho hoạt động này lại tăng mạnh hơn, lên hơn 66,7 tỷ đồng, tương đương với mức tăng gần 56%. Mặc dù doanh nghiệp đã cắt giảm được một phần chi phí quản lý doanh nghiệp, nhưng do gánh nặng chi phí lãi vay, khiến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp chỉ đạt hơn 39 tỷ đồng.
Sau khi trừ các khoản chi phí, doanh nghiệp báo lãi hơn 14,3 tỷ đồng, khả quan hơn con số lỗ hơn 20 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2022, Năm Bảy Bảy ghi nhận doanh thu đạt hơn 466 tỷ đồng, giảm 17,5% so với năm 2021. Lợi nhuận sau thuế chỉ đạt gần 18 tỷ đồng, giảm hơn 94,2% so với lợi nhuận đạt được của năm 2021. Với kết quả này, doanh nghiệp chỉ mới hoàn thành 58% kế hoạch doanh thu và 17% kế hoạch lợi nhuận năm.
Không những kết quả kinh doanh kém sắc, mà dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản này còn ghi nhận âm kỷ lục. Theo đó, trong năm 2022, dòng tiền thuần của doanh nghiệp âm gần 954 tỷ đồng, cùng kỳ âm 103 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 1.007 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 1.942 tỷ đồng, chủ yếu do doanh nghiệp tăng nợ vay để bù đắp dòng tiền kinh doanh bị thâm hụt và mở rộng đầu tư.
Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Năm Bảy Bảy đạt hơn 6.401 tỷ đồng, tăng hơn 46,3% so với đầu năm, chủ yếu do tăng các khoản phải thu ngắn hạn, dài hạn và hàng tồn kho. Cụ thể, phải thu ngắn hạn tăng 627 tỷ đồng, lên 1.407 tỷ đồng; phải thu dài hạn tăng 982 tỷ đồng, lên 1.587 tỷ đồng; hàng tồn kho tăng 423 tỷ đồng, lên 1.354 tỷ đồng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh chính của doanh nghiệp âm sâu từ khi niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán.
Nợ phải trả của NBB tính đến cuối năm 2022 là hơn 4.570 tỷ đồng, tăng hơn 2.027 tỷ đồng so với hồi đầu năm, tương ứng với mức tăng gần 78%, do doanh nghiệp tăng vay và nợ thuê tài chính dài hạn 1.808 tỷ đồng, lên 2.158 tỷ đồng.
Theo thuyết minh, doanh nghiệp vay dài hạn tại Vietcombank hơn 567 tỷ đồng; vay tại Công ty Đầu tư kinh doanh Địa ốc Lữ Gia 400 tỷ đồng; vay tại Công ty Đầu tư và Xây dựng Xa lộ Hà Nội 400 tỷ đồng; vay Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ Thuật TP.HCM (CII) 125 tỷ đồng; của Công ty CP Xây dựng Hạ tầng CII là 350 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ đạt hơn 1.831 tỷ đồng.
Trên thị trường, cổ phiếu NBB đang giao dịch với thị giá 11.950 đồng/cổ phiếu, giảm gần 80% so với đỉnh giá thiết lập hồi đầu năm 2022.
Ở một diễn biến khác, mới đây, vào ngày 8/2, Năm Bảy Bảy đã đồng ý việc chào mua công khai 500.000 cổ phiếu NBB của Công ty CP Xây dựng Hạ tầng CII (Hạ tầng CII) để nâng sở hữu của Hạ tầng CII tại Năm Bảy Bảy lên 45,43% vốn điều lệ.
Hiện Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ Thuật TP.HCM đang là công ty mẹ của Công ty CP Xây dựng Hạ tầng CII, với việc sở hữu 89,3% vốn điều lệ tại doanh nghiệp. Mặt khác, CII hiện cũng đang sở hữu 37,52% vốn điều lệ tại NBB, tính đến 31/12/2022 và ghi nhận là công ty liên kết của NBB (đầu năm 2022, CII nắm giữ 65,32%) .
Do đó, bản chất của giao dịch này được hiểu là CII thông qua công ty con là Hạ tầng CII để nâng sở hữu trở lại tại NBB sau khi giảm sở hữu để chuyển từ công ty con sang công ty liên kết trong năm 2022 và ghi nhận lãi đột biến từ việc bán vốn khi thay đổi hạch toán từ các đơn vị thành viên.
Ghi nhận chung trên thị trường cho thấy sự trầm lắng do hoạt động cho vay thắt chặt đối với lĩnh vực bất động sản; bên cạnh đó, kênh huy động vốn từ trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn đang tạo ra khó khăn không nhỏ cho các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm NBB và CII (dù CII cốt lõi là đầu tư hạ tầng).
“Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong việc huy động vốn, cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này”, chuyên gia nghiên cứu của Savills Việt Nam nhận định chung về thị trường.
Tương tự, Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang rơi vào vòng xoáy nợ nần và thắt chặt tín dụng. Nhiều doanh nghiệp đang bị bán giải chấp cổ phiếu tại các tổ chức tài chính cũng như phải bán tài sản là quỹ đất, dự án để trả nợ. Đặc biệt, làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn để tránh rủi ro pháp lý đã và đang gây ra khủng hoảng niềm tin vào trái phiếu cũng như uy tín của các doanh nghiệp bất động sản.
“Chúng tôi cho rằng, tình hình bi quan và rủi ro của thị trường sẽ ngày càng tăng cao trong năm 2023 do lãi suất tiếp tục tăng cao, giá nhà sụt giảm, các chủ đầu tư cần dòng tiền phải bán giảm giá tồn kho, nhà đầu tư, người mua nhà phải giảm nắm giữ bất động sản do lãi suất tăng cao khi thời gian ân hạn kết thúc, kinh tế thế giới đi vào suy thoái, ảnh hưởng đến thu nhập của người dân”, chuyên gia của Guotai Junan Việt Nam nhận định.
