Đại hạ giá vẫn lo kén người mua

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) và Công ty Đấu giá hợp danh Toàn Cầu Group trong tháng 5/2022 đã ra thông báo tổ chức bán đấu giá không tách rời 18 khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản tại Dự án khu công nghiệp (KCN) Phong Phú.

Quy hoạch của KCN Phong Phú, dự án khiến Sacombank hệ lụy từ nhiều năm sau khi tiếp nhận sáp nhận các khoản nợ vay thế chấp đất dự án tại Ngân hàng Phương Nam

Tổng giá trị các khoản nợ bán đấu giá này tính đến ngày 31/12/2021 là 16.196 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là hơn 5.134 tỷ đồng và lãi tồn đọng là hơn 11.061 tỷ đồng.

Đây là các khoản nợ phát sinh tại Sacombank và đã được bán nợ cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC). Sau đó, VAMC ủy quyền cho Sacombank bán các khoản nợ này theo quy định.

Theo mức giá bán Sacombank đưa ra, khởi điểm sẽ là 11.810 tỷ đồng, thấp hơn 4.386 tỷ đồng so với tổng giá trị khoản nợ. Đồng nghĩa, Sacombank chấp nhận mất khoản tiền lãi hơn 4.300 tỷ để thanh lý khoản nợ xấu này.

Tuy nhiên, việc Sacombank chấp nhận mất hàng nghìn tỷ đồng tiền lãi chỉ nhằm bán được tài sản thu hồi cũng không khiến tài sản này dễ bán, hay giá đã “rẻ” đến mức có thể hấp dẫn ngay người mua. Bởi KCN Phong Phú là một dự án treo đã bỏ hoang suốt 20 năm qua không thể triển khai, và cơ quan Thanh tra TP HCM đã vào cuộc điều tra toàn diện khi phát hiện dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật trong thực hiện dự án.

Trước đó, được biết khu đất dự án KCN Phong Phú đã bị phân lô làm hàng chục mảnh, mang đi thế chấp tại Ngân hàng Phương Nam và sau này là Sacombank để vay vốn, hoặc bảo đảm nghĩa vụ cho một bên thứ 3. Sacombank cũng đã từng đưa dự án này đấu giá vào cuối 2018 nhưng sau đó UBND TPHCM chỉ đạo tạm ngưng đấu giá và yêu cầu thanh tra việc chấp hành pháp luật trong thực hiện dự án tại đây.

Sacombank cũng đã rao bán dự án này nhiều lần với các giá bán khác nhau, như đợt rao tháng 9/2021 và gần nhất là tháng 3/2022.

Tại ĐHĐCĐ 2022, ông Dương Công Minh, Chủ tịch Sacombank cũng đã trả lời chất vấn cổ đông về dự án khiến Sacombank phải "đèo bòng" ròng rã nhiều năm. Ông Minh xác nhận, UBND TP HCM đã ra văn bản tạm dừng đấu giá khoản nợ này do thành phần cổ đông của Công ty Phong Phú có mua cổ phần của công ty Tân Thuận của Thành ủy. Do đó, cơ quan quản lý muốn tạm dừng để làm rõ vấn đề này rồi sẽ cho Sacombank tiếp tục đấu giá khoản nợ.

Theo đó, quá trình Sacombank đấu giá phát mãi dự án để thu hồi nợ KCN Phong Phú, giới chuyên môn cho rằng sẽ rất khó để kiếm được người mua, và tới đây cũng vậy cho dù quỹ đất của dự án và vị trí, công năng là khá hấp dẫn. “Trong bối cảnh mà Nhà nước đang quyết tâm lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo công bằng cho mọi nhà đầu tư và không có “vùng đen, vùng cấm” trong điều tra, nhiều dự án với các vi phạm pháp luật về sử dụng đất đã bị điều tra, hồi tố, kéo theo nhiều người vướng vòng lao lý, chịu trừng phạt của pháp luật… thì dự án phát mãi cho dù có hấp dẫn về giá, về giá trị tương lai, song vẫn có "dính chàm pháp lý" trước đây, thì sẽ khó kiếm được người mạnh dạn xuống tiền sở hữu. Chưa kể, đây là dự án gắn với khoản nợ "tiền quá to" cũng, sẽ rất hiếm có doanh nghiệp hay nhà đầu tư bỏ tiền tươi để thâu tóm”, một chuyên gia phân tích.

“Đẳng cấp”… khó phát mãi của Kenton

Không chỉ Sacombank, nhiều ngân hàng cũng ráo riết rao các khoản nợ có giá hàng nghìn tỷ đồng hoặc thấp hơn, hàng trăm, hàng chục tỷ đồng – với đa phần tài sản phát mãi liên quan đến đất đai, bất động sản, nhà xưởng...

kenton-node-qua-thoi-gian-ngay-nay-la-grand-sentosa-1656314777.jpg — Kenton Node qua thời gian, ngày nay là Grand Sentosa với slogan mới "Đẳng cấp là khác biệt" liệu có còn là gánh nặng nợ khó bán của BIDV?

BIDV mới đây cũng đã thông báo về lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của một khách hàng không công bố danh tính với tổng dư nợ tính đến 30/4 là 4.837,9 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản vay là các quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh và quyền tài sản về khai thác mỏ đá thuộc xã Hòa Thạch và Phú Mãn, huyện Quốc Oai, TP Hà Nội.

Đáng chú ý, trước đó vào tháng 4/2022, BIDV cũng từng rao bán tài sản này, đảm bảo cho khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên phát sinh tại BIDV. Giá trị tổng dư nợ khoản vay gồm lãi khi đó là 4.063 tỷ đồng. Trong đó, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Số tài sản này được đồng thế chấp tại BIDV, MSB và PVCombank. Riêng BIDV chiếm 58% giá trị tài sản thế chấp.

Như vậy, có thể thấy dự án Kenton, hay còn được gọi là Kenton Node, với 2 slogan mới nhất rất ấn tượng “Cho cuộc sống bừng sáng” và “Đẳng cấp là khác biệt”, vẫn đang gắn với khoản nợ của BIDV.

Ở TP HCM, Kenton Node được giới chuyên môn nhà đất đánh giá là một dự án vị trí “tuyệt đẹp”, nhưng có lịch sử không thực “hanh thông”. Do án này khởi công vào 2009 và đã bán một phần căn hộ ra thị trường nhưng sau đó gặp suy thoái kinhh tế do khủng hoảng cho vay dưới chuẩn từ Mỹ lan ra toàn cầu, khiến dự án đắp chiếu nhiều năm trở thành một “vết đen” trên đường Nguyễn Hữu Thọ. Năm 2018, dự án hồi sinh với dự hợp tác của TNR Holdings song sau đó lại rơi vào… tắc tị. Mãi đến gần đây, dự án này mới đổi thành Grand Sentosa, ghi dấu sự góp mặt hợp tác của một đại gia địa ốc khác cùng Tài Nguyên.

Việc BIDV rao bán dự án Kenton, thực tế đã diễn ra từ năm 2020, với giá trị rao bán khoản nợ 4.000 tỷ đồng. Có thể hiểu là từ đó đến nay sau 2 năm, khoản nợ này vẫn chưa tìm được chủ mới và tổng giá nợ vay tăng lên mỗi ngày theo gộp lãi.

Nhìn qua các ngân hàng khác, Tài Nguyên cũng từng hợp tác với TNR Holdings để phát EverGreen. Thế nhưng sau cùng chủ đầu tư dự án được quảng cáo là “kiệt tác nghệ thuật sống” đã bị ngân hàng MSB thông báo xử lý tài sản thế chấp với cho các khoản nợ không trả được...

Thời điểm không dễ bán

Có thể thấy các dự án nêu trên đều là những dự án diện tích rộng, vị trí đẹp, gần như là đất hiếm trong bối cảnh TP HCM ngay càng hẹn hẹp đất chục cỡ vài ha để phát triển các loại hình địa ốc cao cấp hay gắn với mục tiêu đầu tư vốn không còn dễ dàng được cấp phép. Thế nhưng việc phải rao đi rao lại nhiều lần, ách tắc trong phát mãi thu hồi nợ của các ngân hàng với các chủ nợ, chủ đầu tư, cho thấy rằng dường như với dự án càng lớn, giá trị càng cao, thì trong bối cảnh hiện nay lại càng dễ trở thành “món ngon khó nuốt”.

Nói về nợ xấu ngân hàng, ông Nguyễn Văn Du, quyền Chánh Thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát Ngân hàng Nhà nước cho biết, khó khăn của đại dịch vừa qua khiến nhiều doanh nghiệp du lịch phải rao bán tài sản trả nợ hoặc ngân hàng phát mãi thu hồi nợ. Tất nhiều tài sản thế chấp liên quan đến khách sạn không thể bán được vì giá cao. Khi hạ giá thì khách hàng cũng chưa có nhu cầu mua.

"Một số dự án bất động sản có giá cao cũng phải định giá lại theo thị trường và thời điểm này cũng không dễ bán", ông Nguyễn Vân Du nhấn mạnh.

Có thể thấy là dù các ngân hàng đã chấp nhận giảm lãi, hạ giá, nhưng định giá tài sản cao trong quá khứ khiến tổng giá trị khoản nợ vẫn “neo” ở mức cao. Theo đó, kể cả cho dù nhà đầu tư muốn đánh giá tài sản thế chấp bất động sản theo định giá giá trị sẽ nhân lên tương lai, cũng vẫn sẽ vướng giá mua vì gốc vừa cao vừa cộng lãi ngân hàng qua năm.

Bên cạnh đó, một chuyên gia nhấn mạnh một yếu tố cho thấy trong thời gian 2 năm thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ 2020-2021, có dấu hiệu các tập đoàn phát hành trái phiếu bất động sản đẩy mạnh thâu tóm, gom, mua lại các dự án mới chưa phát triển lẫn từ tay ngân hàng phát mãi, thanh lý thu hồi nợ hay góp vốn vào các công ty bất động sản… để tích lũy quỹ đất, nới quy mô. Qua đó, thị trường muaa bán nợ cũng được hưởng sự sôi động và ngân hàng thì “nhẹ gánh” bán tài sản xử lý nợ. Tuy nhiên, với việc doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác hiện đang gặp khó khăn khi thị trường trái phiếu siết lại, dẫn đến không chỉ chính các chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền phát triển dự án; họ cũng cũng hẹp hầu bao và khó mở rộng mối quan tâm đến các tài sản, dự án khác.