Đang có nhu cầu mua nhà đất tại xã Nhuận Trạch (huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình), nên thời gian gần đây, anh Nguyễn Hoàng Điệp, sống ở Hà Nội rất rốt ráo tìm hiểu các dự án quanh khu vực này.
Được nhân viên một sàn môi giới bất động sản dẫn đi tham quan nhiều nơi, tư vấn một số địa điểm được cho ‘hết sức tiềm năng’, sắp tới sẽ có đầy đủ tiện ích ‘điện, đường, trường, trạm’, nhưng anh Điệp vẫn cảm thấy hoang mang bởi những khu vực này hiện chỉ là… bãi đất trống.
Anh Điệp chia sẻ: “Môi giới vào một khu ruộng rồi bảo sau này sẽ quy hoạch thành đường, sá… và giá sẽ rất là tốt. Nhưng tôi tìm hiểu qua anh em bạn bè thì thấy đấy như kiểu bánh vẽ thôi. Môi giới thì cứ nói mọi thứ nó tốt lên để cho mình xuống tiền, nhưng tôi thấy một miếng đất mà chưa có một cái gì rõ ràng nên cũng khá băn khoăn”.
Theo anh Điệp, vì muốn giao dịch thành công, không ít sàn môi giới bất động sản cố tình quảng cáo thổi phồng về dự án, thậm chí đưa ra thông tin mập mờ, gian dối khách hàng. Trường hợp người mua phát hiện quảng cáo sai sự thật cũng rất khó xử lý những đơn vị này.
“Kiện môi giới thật ra là rất khó. Khó ở chỗ tất cả chỉ là lời nói với nhau thôi chứ không có một cơ sở hay căn cứ gì để kết tội họ cả. Lúc đấy cực kỳ khó để đưa nhau ra kiện.
Mua đất thì chỉ có hợp đồng đặt cọc thôi chứ không có một cái gì ràng buộc để kiện người môi giới quảng cáo mập mờ cả”, anh Điệp nói.
Chia sẻ quan điểm trên, anh Nguyễn Duy Ninh, chuyên gia tư vấn nguồn hàng một công ty bất động sản ở Hà Nội nêu thực tế:
“Trong thực tế người môi giới mô tả cho khách hàng về những tiện ích cụ thể của một dự án là có, nhưng trong tương lai có làm hay không thì chưa ai thẩm định được. Người môi giới khi thu thập thông tin đầu vào, có thể họ đến một địa điểm nào đó và thấy một số người nói thôi chứ chưa có cơ sở gì bằng văn bản về các tiện ích như công viên, điện, đường trường trạm cả…
Tuy nhiên, căn cứ vào việc nghe thông tin như vậy họ bắt đầu thu thập về rồi tư vấn cho khách hàng, và khách hàng tin hay không lại là chuyện khác. Chính vì vậy, người mua phải luôn tỉnh táo và tiếp cận thông tin từ nhiều nguồn, trên cơ sở đó mình mới lựa chọn”.
Thời gian gần đây, nhiều cư dân tại Hà Nội và một số tỉnh thành phản ánh, làm đơn tập thể phản đối một số chủ đầu tư, sàn môi giới bất động sản về hành vi quảng cáo sai sự thật, lừa dối khách hàng về những tiện ích như bể bơi, công viên cây xanh hay mật độ dân cư thấp…
Việc quảng cáo này được thể hiện dưới dạng ấn phẩm, video, sa hình tại khu vực bán hàng cũng như trên trang bìa của hợp đồng mua bán căn hộ khiến không ít khách hàng ‘bùi tai’, tin tưởng xuống tiền mua sản phẩm. Tuy nhiên, sau một thời gian ở, người dân mới ‘ngã ngửa’ vì phát hiện thực tế không như quảng cáo.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho biết, thực trạng một số chủ đầu tư hoặc đơn vị bán hàng quảng cáo sai sự thật, đưa ra thông tin thổi phồng về dự án nhằm đánh lừa khách hàng không phải hiếm trên thị trường. Nguyên nhân là hiện chưa có khung pháp lý rõ ràng về việc một đơn vị quảng cáo sai sẽ phải chịu chế tài xử phạt như thế nào, do đó, đẩy người mua nhà vào thế bất lợi.
“Thứ nhất việc quảng bá chỉ thực hiện trên các kênh thông tin và tài liệu bán hàng, còn trong hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán thì không thể hiện rõ là có tiện ích công cộng hoặc hạng mục khác. Do vậy, về cơ sở pháp lý người mua nhà không có cơ sở để khiếu kiện chủ đầu tư mà khi đó chỉ trông mong vào lòng tốt của chủ đầu tư để họ thực hiện các công trình đó.
Thậm chí một số công trình được phê duyệt quy hoạch rồi nhưng chủ đầu tư họ không làm hoặc làm theo hình thức chống chế thì khách hàng cũng không thể kiện cáo được chủ đầu tư. Cho nên về khung pháp lý khách hàng khi kiện không có cơ sở”, ông Phạm Đức Toản nói.
Theo ông Phạm Đức Toản, việc quảng cáo gian dối có thể giúp chủ đầu tư, sàn môi giới bất động sản bán được hàng, nhưng hệ lụy để lại cho xã hội là rất lớn. Do vậy các cơ quan chức năng cần siết chặt quản lý để ngăn ngừa từ sớm, bảo vệ quyền lợi người mua nhà đất.
Ông Toản cho biết thêm: “Việc đầu tiên quảng cáo sai sự thật là ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà. Vấn đề thứ hai là điều này có thể tạo ra giá mặt bằng ảo, khiến mặt bằng dự án xung quanh bị trồi giá lên gây méo mó cho thị trường.
Do đó, các đơn vị quản lý nhà nước, đặc biệt là Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố khi thẩm định cần yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện các công trình theo tiêu chuẩn đã đăng ký, theo quy hoạch đã phê duyệt. Việc thẩm định cần thực hiện chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà”.
Thực tế, nhiều người khi mua nhà đất thường không xem xét hết các nội dung ghi trong hợp đồng mà tin lời tư vấn, quảng cáo của các sàn giao dịch và trung tâm môi giới. Khi nhận nhà, căn hộ không đúng như quảng cáo mới bức xúc, kiện tụng.
Về vấn đề này, chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh nêu quan điểm: “Khách hàng đừng vội tin những lời nói xuông của những người bán hàng, bởi người bán hàng luôn có xu hướng nói quá sự thật. Do vậy, người mua cần nhìn trên thực trạng của dự án, xem trên bản vẽ, thậm chí là tất cả quy hoạch chi tiết 1/500, để có cái nhìn rõ ràng về dự án. Thứ hai là tham vấn, tìm thêm thông tin từ nhiều nguồn khác. Thứ ba là bản thân các doanh nghiệp cũng phải có biện pháp siết chặt đội ngũ sale của mình. Bởi để tự do cho những nhân viên sale quảng cáo bừa bãi sẽ ảnh hưởng thương hiệu rất nghiêm trọng và thiệt hại chính là doanh nghiệp”.
Còn nhìn nhận ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty luật Minh Bạch cho rằng, người mua nhà thường chịu thiệt khi có tranh chấp xuất phát từ 3 nguyên nhân:
“Nguyên nhân thứ nhất, rất nhiều người mua nhà có hiểu biết pháp luật còn hạn chế, không nắm được hết các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề đang tranh chấp. Thứ hai, hiện nay người mua nhà thường rất khó tiếp cận các thông tin pháp lý của bất động sản như quy hoạch, giấy phép xây dựng, cấp phép các tiện ích…
Thứ 3 là hợp đồng mua nhà giữa các bên, thường là hợp đồng do phía chủ đầu tư hay đơn vị môi giới bất động sản soạn sẵn. Chính vì vậy, lợi dụng sự hiểu biết chưa thực sự cặn kẽ của người mua nhà, phía doanh nghiệp hay bên môi giới thường lồng ghép những điều khoản có lợi về phía mình, dẫn đến khi xảy ra tranh chấp, nếu đối chiếu vào hợp đồng người dân sẽ chịu thiệt”.
Đánh vào tâm lý người mua, thích nhà đẹp, giá cả phải chăng, trong tương lai sẽ có nhiều tiện ích thuận lợi dành cho cư dân, thời gian qua, không ít chủ đầu tư, sàn môi giới bất động sản đưa thông tin quảng cáo thổi phồng, thậm chí sai sự thật về dự án.
Trót tin theo những lời đường mật này, nhiều khách hàng mua nhà phải ‘ngậm đắng, nuốt cay’ vì sau khi ở mới phát hiện thực tế không như quảng cáo. Đây cũng là góc nhìn của VOV Giao thông: Để niềm tin không bị lợi dụng.
“Quảng cáo thổi phồng, gian dối là cách làm chộp giật và không thể tồn tại được lâu dài”, Đức, một nhân viên kinh doanh bất động sản chia sẻ với tôi về nghề môi giới nhà đất của cậu.
Tuy nhiên, Đức cho biết, hiện không ít chủ đầu tư hay sàn giao dịch bất động sản đưa ra những thông tin mập mờ, thậm chí sai lệch về dự án nhưng vẫn áp doanh số bán hàng cho nhân viên. Trong khi đó, nhiều trường hợp môi giới do áp lực ‘cơm áo gạo tiền’, nên dù biết rõ dự án có vấn đề vẫn cố che đậy hoặc tư vấn lấp lửng, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Thực tế thời gian qua, tại nhiều dự án bất động sản, người dân phản ánh, làm đơn tập thể, tổ chức căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư về hành vi quảng cáo sai sự thật, lừa dối khách mua nhà. Đây cũng là nguồn cơn gây ra những vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây bất ổn xã hội, khiến chính quyền và cơ quan chức năng đau đầu giải quyết.
Theo các chuyên gia, nhiều chủ đầu tư vì mục đích bán hàng nên luôn gắn mác "dự án cao cấp," "dự án đẳng cấp hàng đầu"… khi quảng cáo bán hàng. Nhưng khi người mua nhà vào ở mới thấy rõ những dự án cao cấp này hoàn toàn khác xa với quảng cáo.
Ngay từ đầu năm 2022, một số địa phương trên cả nước đã ban hành các văn bản chỉ đạo tăng cường về công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn. Cụ thể, UBND tỉnh Gia Lai yêu cầu Sở Thông tin và Truyền thông xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân sử dụng các phương tiện thông tin, truyền thông, các trang mạng xã hội để quảng cáo các sản phẩm, dịch vụ bất động sản chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chưa đảm bảo các điều kiện giao dịch trên thị trường.
Tương tự, UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu các cơ quan chức năng cung cấp thông tin, phổ biến rộng rãi các dự án đã được cấp thẩm quyền cho phép triển khai trên địa bàn tỉnh để người dân biết. Tỉnh cũng yêu cầu UBND cấp huyện chỉ đạo các mạng viễn thông xử phạt và hủy số điện thoại liên lạc các thuê bao rao vặt, quảng cáo bất động sản, thổi phồng sai sự thật.
Trong khi đó, để ngăn chặn tình trạng dự án chưa đủ điều kiện đã quảng cáo rầm rộ ‘bán lúa non’, các địa phương như Bắc Ninh, Hòa Bình, Hà Nam… đã vào cuộc chấn chỉnh đề nghị cung cấp bằng chứng cho công an. Trước đó, các tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang,… cũng thực hiện công khai thông tin dự án nhà ở, khu đô thị trên địa bàn được phép và không được phép huy động vốn.
Dù theo Luật Quảng cáo 2012, hành vi gian dối trong quảng cáo có thể bị xử lý hành chính, nếu vẫn tiếp tục hành vi vi phạm này, căn cứ theo mức độ, tính chất có thể bị xử phạt hình sự. Tuy nhiên có một thực tế, hiện khá ít chủ đầu tư hay sàn môi giới bất động sản bị xử phạt đối với hành vi quảng cáo gian dối, trong khi người mua nhà đang phải chịu thiệt thòi, ấm ức.
Do vậy, cùng với biện pháp kêu gọi người mua nhà "tự cứu mình", đã đến lúc, phải siết chặt quảng cáo bất động sản, ngăn ngừa từ sớm, từ xa những hệ lụy có thể xảy ra.
Xử lý nghiêm để bảo vệ quyền lợi khách hàng, để niềm tin của người dân không bị lợi dụng.
