Sai phạm tại dự án Khu dân cư của Golf Biển Cửa Lò

Những lần điều chỉnh quy hoạch

Trước khi đề cập về những sai phạm, cần nói về sự “ra đời”, và những lần điều chỉnh quy hoạch Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung. Ngày 2/2/2007, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án Tổ hợp sân golf, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng tại thị xã Cửa Lò được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 476/QĐ-UBND. Trong tổng diện tích chiếm đất 132,7ha của dự án, có quy hoạch một khu đất rộng 18,6ha để xây dựng kho, các công trình phụ trợ, nhà ở nhân viên, vườn ươm cây…, với quy định mật độ xây dựng thấp (14%), kết hợp vườn ươm cây với bảo tồn tôn tạo hồ nước hiện có để bảo vệ môi trường.

3 năm sau, xét đề nghị của chủ đầu tư, UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung thay thế cụm công trình kho, các công trình phụ trợ, nhà ở nhân viên, vườn ươm cây… (tại Quyết định số 1690/QĐ.UBND.CN ngày 27/4/2010). Theo đó, Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung có tổng diện tích 17,2ha, phía Bắc giáp đường Nguyễn Sinh Cung; phía Nam giáp đường số 14; phía Đông giáp đường số 3; phía Tây giáp khu dân cư.

Hạ tầng kỹ thuật, xã hội của Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung được mô tả tại Quyết định số 1690/QĐ.UBND.CN là rất phong phú, đảm bảo tiện ích cho cư dân vào ở nơi này. Trên tổng diện tích 17,2ha, khu nhà ở chỉ chiếm diện tích hơn 7,92ha. Phần còn lại 9,3ha được bố trí khu vui chơi giải trí, câu lạc bộ thể dục thể thao (0,6883ha); Nhà trẻ mẫu giáo (0,4137ha); Trung tâm y tế (0,1379ha); Nhà văn hóa sinh hoạt cộng đồng (0,1256ha); Công trình thương mại, dịch vụ công cộng (0,3298ha); Công viên cây xanh (1,2ha); Đường giao thông, bãi đỗ xe công cộng (4,926ha). Bên cạnh đó, còn có chung cư dành cho người có thu nhập thấp (1,143ha), khách sạn (0,3621ha).

Thế rồi 8 năm sau, Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò đề nghị điều chỉnh quy hoạch Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung và được chấp thuận. Ngày 24/7/2018, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3166/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung với lý do để “điều chỉnh, bố trí lại một số khu chức năng”. Tại đây, điều chỉnh khu vui chơi giải trí, câu lạc bộ thể dục thể thao, công trình thương mại dịch vụ công cộng và bãi đỗ xe thành khu nhà ở thấp tầng; điều chỉnh khu đất quy hoạch xây dựng Trung tâm Y tế thành khu cây xanh thể thao; điều chỉnh khu đất quy hoạch xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp, khách sạn, công viên cây xanh thành chung cư cho người có thu nhập thấp, công trình thương mại dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí, câu lạc bộ thể dục thể thao và nhà ở thấp tầng. Với những điều chỉnh này, đất xây dựng nhà ở thấp tầng của dự án từ 7,92ha đã tăng lên hơn 9,27ha!

Nhưng việc điều chỉnh quy hoạch vẫn chưa dừng lại. Năm 2021, chủ đầu tư lại xin điều chỉnh “khu chung cư cho người thu nhập thấp” thành “khu nhà ở xã hội”, và được UBND tỉnh chấp thuận tại Quyết định số 3172/QĐ-UBND.

Hạ tầng yếu, thiếu

Những tưởng từ một khu đất quy hoạch xây dựng công trình phụ trợ, tạo hệ sinh thái môi trường được điều chỉnh thực hiện dự án khu dân cư đô thị thì chủ đầu tư sẽ nghiêm túc thực hiện. Nhưng không, những gì đang hiển hiện tại dự án này cho thấy điều hoàn toàn trái ngược.

Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung được bao bọc bởi 3 tuyến đường lớn (phía Nam có đường quy hoạch rộng 30m; phía Bắc tiếp giáp đường Nguyễn Sinh Cung; phía Đông tiếp giáp đường Nguyễn Huệ), thế nên thực sự là trung tâm của đô thị biển Cửa Lò. Nhưng đã 12 năm trôi qua, toàn dự án trống hoác, buồn tẻ vì chỉ có lác đác một số nhà dân, hệ thống giao thông nội khu, một hồ đất hoang chứa nước, và nhôm nhoam cỏ dại. Các hạng mục công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội tiện ích nêu trong quy hoạch như khu vui chơi giải trí, câu lạc bộ thể dục thể thao, nhà trẻ mẫu giáo, nhà văn hóa sinh hoạt cộng đồng, khu thương mại dịch vụ công cộng, chung cư cho người thu nhập thấp; Công viên cây xanh mặt nước… thì chưa hề có dấu tích của việc đầu tư xây dựng.

Về 11 tuyến đường nội bộ trong Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung, tại Văn bản số 383/TĐ.SXD-HĐXD năm 2016, Sở Xây dựng có những yêu cầu rất cụ thể, chi tiết về kết cấu nền, áo, móng của các tuyến đường; đồng thời, quy định đường phải bó vỉa, đan rãnh bằng bê tông đúc sẵn, vỉa hè lát gạch Terazo, có ô trồng cây xanh… Nhưng thực tế, chất lượng xây dựng các tuyến đường của dự án có vấn đề, thể hiện ở chỗ, dù sử dụng chưa lâu nhưng đã có tình trạng sụt lún, bong tróc ở một số vị trí; chưa có vỉa hè, ô trồng cây xanh. Dự án này cũng đã được thẩm định thiết kế cơ sở 11 mẫu nhà ở biệt thự tương đồng về chiều cao (3 tầng), yêu cầu áp dụng cho từng tuyến đường. Nhưng với khoảng 30 công trình nhà ở đã xây dựng, mẫu nhà tùy thuộc sở thích và khả năng tài chính của từng hộ gia đình, cá nhân. Mỗi nhà một mẫu thiết kế, chiều cao thì gồm đủ 2 tầng, 3 tầng, thậm chí có cả nhà cấp 4.

Tình trạng dự án chậm tiến độ, hạ tầng yếu và thiếu này cũng đã được cơ quan chức năng đưa vào biên bản kiểm tra hiện trường hồi tháng 4/2022. Đó là: “Chưa xây dựng: 3.348,54m/3.348,54m đường giao thông chưa lát vỉa hè; 449 nhà/478 lô đất; các công trình dịch vụ xã hội khu vui chơi thể dục thể thao, nhà trẻ mẫu giáo, nhà văn hóa, khu thương mại dịch vụ, chung cư cho người có thu nhập thấp”.

Sai phạm

Vào năm 2017, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường đã thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, bảo vệ môi trường và tài nguyên nước đối với Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò. Riêng tại dự án Khu nhà ở đường Nguyễn Sinh Cung, về lĩnh vực đất đai, Thanh tra phát hiện công ty này đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 lô đất cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô, bán nền khi chưa hoàn thành xong việc xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt (công trình dịch vụ, công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật). Hành vi này được Thanh tra khẳng định vi phạm Điều 194, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Vì vậy, tại Kết luận thanh tra số 256/TTr ngày 28/10/2018, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò chấm dứt hành vi vi phạm. Và để chấn chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư kiểm tra, xem xét xử lý việc Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò thực hiện dự án đầu tư chậm tiến độ theo quy định của pháp luật về đầu tư; kiến nghị UBND thị xã Cửa Lò chỉ cho phép Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền đối với dự án Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung khi hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu…

Như vậy, vi phạm trong lĩnh vực đất đai của Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò tại dự án Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung sớm được phát hiện, chỉ rõ, và đã có chấn chỉnh.

Nhưng thật kỳ lạ, tại một báo cáo kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng dịp tháng 6/2022 trình lên UBND tỉnh lại cho thấy chủ đầu tư dự án Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung phớt lờ Kết luận thanh tra số 256/TTr của Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường, tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm. Thậm chí, vi phạm mới còn lớn gấp nhiều lần vi phạm được chỉ ra năm 2018. Cụ thể, dự án Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung gồm 478 lô đất các loại. Cho đến nay, dù Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, không xây dựng công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội nhưng đã ký 466 hợp đồng để huy động số tiền lên đến 431 tỷ đồng. Trong 466 hợp đồng, Sở Xây dựng đã làm rõ có 117 hợp đồng mua bán nhà và góp vốn; phần còn lại, là 349 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất! Xác minh độc lập của phóng viên Báo Nghệ An còn cho thấy, đến thời điểm hiện tại, có 164/349 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được hoàn tất thủ tục chuyển quyền, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất!

Đem những nội dung này trao đổi với một chuyên gia pháp luật, ông này nhận định, Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò vi phạm pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai; bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ, xã hội theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, còn có dấu hiệu của hành vi lừa dối khách hàng./.