Phân vân về tính sở hữu
Tại dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra hai phương án:
Phương án một, thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Phương án hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được xác định cùng thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (niên hạn công trình). Theo phương án này, chung cư sẽ được sở hữu có thời hạn như tùy theo thiết kế công trình hoặc theo thực tế sử dụng, theo dự án của từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm,… thay vì sở hữu lâu dài như hiện nay.
Đề xuất sổ hồng chung cư chỉ có thời hạn 50 - 70 năm của Bộ Xây dựng đang gây nhiều tranh cãi do lo lắng về quyền sở hữu sau khi hết hạn
Thực tế, quy định về thời hạn cho căn hộ chung cư đã được nhiều nước trên thế giới như Singapore, Anh, Mỹ, Hong Kong,… áp dụng. Tại Việt Nam, thị trường nhà chung cư hiện nay cũng đã có hai dạng căn hộ, gồm căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 năm, 70 năm.
Tuy nhiên, đề xuất này cũng làm rất nhiều người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư không khỏi lo lắng, phân vân.
Chị Nguyễn Hoàng Oanh sinh sống tại một căn hộ chung cư quận Bắc Từ Liêm cho biết, vợ chồng chị tích cóp nhiều năm, cộng thêm vay bạn bè người thân, ngân hàng mới mua được căn hộ chung cư. Hiện vẫn còn trả lãi ngân hàng mỗi tháng. Nếu nhà chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm thì hết thời gian này, gia đình, con cái chị sẽ ở đâu?
Tương tự, bác Nguyễn Văn Năm mua căn hộ chung cư tại đường Minh Khai – quận Hai Bà Trưng cũng thắc mắc: Tôi mua căn hộ này cho con cái, sau này có thể con tôi cũng sẽ để lại thừa kế cho các cháu. Nhưng nếu chỉ có thời hạn 50 năm, vậy thì đến lúc đó, chúng tôi còn lại tài sản gì?
Giống như suy nghĩ của bác Nguyễn Văn Năm, với tâm lý chung của người Việt thì việc sở hữu nhà không chỉ là nơi để ở mà là một loại tài sản để dành. Nếu chung cư có thời hạn 50-70 năm thì có khác nào đi thuê nhà giá cao?
Cần đảm bảo tài sản sau khi “sổ hồng” 50 năm hết hạn
Về vấn đề này, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình chỉ áp dụng từ khi luật sửa đổi có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.
Trong trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn sẽ gia hạn thời gian sử dụng, không có chuyện đuổi người dân ra khỏi căn hộ.
Theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam: hiện tại theo các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai hiện hành, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp sổ hồng thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có sổ hồng thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn.
Tuy nhiên, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng vẫn chưa hài lòng với câu trả lời này. Ông đề nghị Bộ Xây dựng nên cụ thể hơn về các vấn đề sẽ xảy ra khi sổ hồng của người dân hết hạn. Khi đó, căn hộ sẽ bị phá bỏ, người dân được cấp quyền sử dụng cho 1 căn hộ mới hay sẽ bị tước luôn quyền sở hữu tài sản?
Theo ông Nguyên, trong trường hợp hết thời gian sử dụng 50 - 70 năm, nhà nước sẽ cấp cho người dân quyền sử dụng 1 căn hộ khác, được tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân có thể phải đóng thêm khấu hao và chi phí để sửa chữa, xây dựng căn hộ. Điều này là hợp lý. Với những căn nhà người dân sở hữu vô thời hạn như hiện nay, coi như mua đứt bán đoạn. Trong khi đó, nếu cấp sổ hồng có thời hạn, đến giai đoạn mãn hạn, nhà nước, chủ đầu tư có trách nhiệm thẩm định lại chất lượng tài sản và có phương án tiếp tục gia hạn hoặc chuyển đổi quyền sở hữu của người dân sang một căn hộ ở khu vực khác. Đây gần như một dạng bảo hành tài sản.
Tuy vậy, trong trường hợp này cũng rất khó để đảm bảo giá trị sử dụng cho người dân bởi không ai có thể dự báo trước thị trường trong 50 - 70 năm tới sẽ như thế nào để định giá hoặc cam kết giá trị tài sản chuyển đổi. Khi đó, căn hộ giá trị bao nhiêu, chuyển đổi tương ứng ra sao sẽ do thị trường quyết định.
Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Toàn Cầu, lưu ý dưới góc độ của người dân, họ muốn sở hữu lâu dài để tài sản không bị mất giá theo thời gian. Sở hữu có thời hạn rất cần thiết nhưng phải tuyên truyền để người dân hiểu rằng: Khi sở hữu căn hộ thì phân biệt sở hữu quyền sử dụng đất là lâu dài, còn tài sản trên đất là căn hộ thì có thời hạn. Quyền sử dụng đất trong các chung cư là đồng sở hữu. Khi chung cư hết hạn, nhà nước có thể phá bỏ nhưng phần đất đồng sở hữu thì các cư dân có thể chọn công ty khác xây lại hoặc khi đó đất sẽ được nhà nước là đơn vị trung gian đem đấu giá, tiền thu về chia cho người dân theo tỷ lệ sở hữu diện tích căn hộ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng các nhà hoạch định chính sách cần đặt quyền lợi của người dân lên đầu tiên. Ông cho biết, hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài. Chung cư có tuổi thọ công trình, hết thời hạn, buộc phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ.
Tuy nhiên, nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.
Ông Châu cho rằng, không thể chỉ vì chuyện xây dựng chung cư cũ gặp trục trặc mà áp quy định mới chỉ có lợi thế cho nhà nước, quên đi quyền lợi của người dân. Không thể quy định máy móc tất cả công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân.
Khó cho các nhà đầu tư chung cư
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng đề xuất này về ngắn hạn là rất khó thực hiện khi phải sửa nhiều quy định, trong đó sẽ phải thay đổi cả Luật Đất đai.
Ông Toản phân tích, một tòa chung cư được cấu thành bao gồm tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí khác. Hiên tiền sử dụng đất với đất thương mại dịch vụ và đất ở chênh lệch nhau không quá nhiều nên chủ đầu tư sẽ giảm giá nhà không đáng kể, thậm chí là không có. Nếu áp dụng chung cư sở hữu có thời hạn chỉ ảnh hưởng đến sở hữu của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền mua nhà. Giá trị của căn hộ sở hữu lâu dài sẽ khác với căn hộ sở hữu có thời hạn, điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, giảm giá trị căn hộ chung cư.
Cũng theo ông Toản, hiện nay căn hộ condotel hay officetel đã áp dụng thời hạn rồi, nếu bây giờ cấp sổ có thời hạn với nhà ở thuộc sở hữu thì rất khó thực hiện và không khả thi. Bởi sẽ xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở giống nhau, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau.
Đồng quan điểm, ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát lo ngại nếu áp dụng sở hữu có thời hạn với căn hộ chung cư sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung cư khi giá của những căn hộ có thời hạn sở hữu có thể không chênh lệch nhiều so với giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn bởi thuế đất giữa hai loại đất không chênh lệch nhau quá nhiều. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp khó bán hàng hơn.
