Thanh tra Chính phủ phát lộ nhiều vấn đề tại dự án Cityland Garden Hills: Chân dung chủ đầu tư
Thanh tra Chính phủ đã có thông báo kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị; việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP. HCM.
Kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ hàng loạt sai phạm tại các dự án bất động sản, khu công nghiệp trên địa bàn TP. HCM. Về xử lý kinh tế, cơ quan này kiến nghị xử lý hơn 2.054 tỷ đồng; trên 6 triệu USD và 464.000m2 đất.
Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP. HCM chỉ đạo tổ chức kiểm điểm, xác định trách nhiệm và xử lý theo thẩm quyền đối với tập thể, cá nhân có liên quan.
Trường hợp vượt thẩm quyền hoặc có dấu hiệu hình sự thì báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định pháp luật.
Tiền thân Cityland Garden Hills là đất quốc phòng
Trong đó, liên quan đến dự án khu dân cư số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp (Cityland Garden Hills) do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (Cityland) là chủ đầu tư, Thanh tra Chính phủ đã phát lộ nhiều vấn đề trong công tác giao đất của UBND TP. HCM, và hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp.
Theo kết luận thanh tra, khu đất xây dựng dự án Cityland Garden Hills có tiền thân là đất quốc phòng, do Tổng cục Hậu cần, Bộ Quốc phòng tiếp quản, sử dụng từ năm 1975.
Cụ thể, ngày 31/3/2005, UBND TP. HCM đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 886/QĐ-UB ngày 28/2/2005 cho Tổng kho 186 - Cục xăng dầu, Tổng cục Hậu cần với mục đích sử dụng là đất quốc phòng, thời hạn sử dụng lâu dài.
Trong khu đất có khoảng 2.700 m2 đất là do Công ty 394 thuộc Bộ Quốc phòng sử dụng để xây dựng trụ sở văn phòng làm việc; còn lại hơn 7.000 m2 do Trung tâm y tế dự phòng và khoảng 140.000 m2 do Tổng cục Hậu cần quản lý, sử dụng.
Ngày 3/7/2008, Bộ Quốc phòng có Công văn số 3348/BQP-TM cho phép Tổng cục Hậu cần được di chuyển Tổng kho 186 đến đóng quân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Đồng thời, cơ quan này đề nghị UBND TP. HCM quyết định thu hồi đất quốc phòng của Tổng kho 186 để giao cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố quản lý, đầu tư xây dựng khu nhà ở.
Việc di dời Tổng kho 186 được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ nêu tại Công văn số 5821/VPCP-KTN ngày 4/9/2008 của Văn phòng Chính phủ.
Tiếp đó, xét đề nghị của các bộ (bao gồm Bộ Tài chính tại Công văn số 9916/BTC-QLCS ngày 26/7/2011, Bộ Quốc phòng tại Công văn số 2080/BQP-TC ngày 12/8/2011 và Bộ Tài nguyên Môi trường tại Công văn số 3186/BTNMT-TC-QLĐĐ ngày 25/8/2011), Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1531/TTg-KTN ngày 5/9/2011 về quản lý, sử dụng đất tại khu đất quốc phòng này.
Văn bản nêu rõ: "Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP. HCM quyết định thu hồi cơ sở nhà, đất của Tổng kho 186, Bộ Quốc phòng tại số 168 đường Phan Văn Trị, phường 5, quận Gò Vấp, đồng thời chuyển mục đích sử dụng, quản lý và sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bộ Quốc phòng sử dụng số tiền từ việc chuyển mục đích sử dụng diện tích quốc phòng nêu trên để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đầu tư xây dựng các cơ sở sản xuất quốc phòng phải di chuyển, sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới doanh trại quân đội theo dự án được cấp có thầm quyền phê duyệt và để thực hiện chương trình công nghiệp quốc phòng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 248/TB-VPCP ngày 9/9/2008".
Sau đó, ngày 4/4/2012, Sở Tài chính có Tờ trình số 2851/STC-BVG đề nghị và được UBND TP. HCM có Quyết định số 1921/QĐ-UBND ngày 11/4/2012 duyệt giá trị quyền sử dụng đất với tổng giá trị sử dụng đất là 64.797 m2 đất ở, đất thương mại, dịch vụ kết hợp thể dục thể thao là hơn 1.016 tỷ đồng, tương ứng hơn 15,6 triệu đồng/m2.
Quyết định này đã thay thế Quyết định số 1206/QĐ-UBND ngày 14/3/2011, với lý do là tại thời điểm UBND TP. HCM có Quyết định số 1206, chủ đầu tư chưa được chính cơ quan này giao đất.
Kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP ngày 13/5/2021.UBND TP. HCM giao đất chưa phù hợp quy định
Thông qua quá trình thanh tra, Thanh tra Chính phủ đã kết luận việc UBND TP. HCM có Quyết định số 5797/QĐ-UBND ngày 1/12/2011 giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố là chưa phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.
Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ cũng cho biết, trước đó ngày 13/10/2008, Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng đã có Văn bản số 5290/BQP-HC gửi Bộ Tài chính đề nghị chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được Bộ Tài chính có Văn bản số 1344/BTC-QLCS.
Văn bản của Bộ Tài chính có nêu về phương án tài chính, Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND TP. HCM thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố. Doanh nghiệp này chịu trách nhiệm đảm bảo kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu vực cũ và mới, kinh phí hỗ trợ di dời, xây dựng Tổng kho tại vị trí mới theo cam kết, đáp ứng các yêu cầu của Bộ Quốc phòng.
Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ kết luận, UBND TP. HCM đã có Văn bản số 1044/UBND-ĐTMT ngày 11/3/2014 về việc chấp thuận chủ trương xử lý không dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
Thế nhưng, chủ đầu tư đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất cho Bộ Quốc phòng, trong đó có giá trị tiền sử dụng của 20% đất xây dựng nhà ở xã hội đã nêu trên.
Đồng thời, đến thời điểm thanh tra, dự án đầu tư xây dựng đã hoàn thành và bán hết cho người sử dụng. Chính vì vậy, Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND TP. HCM tiếp tục rà soát, xử lý theo thẩm quyền đối với các nội dung được phát hiện qua thanh tra như đã đề cập phía trên.
Chủ tịch HĐQT Cityland Bùi Mạnh Hưng.Sơ phác chân dung chủ đầu tư
Theo tìm hiểu, dự án khu dân cư số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp có tên gọi là Cityland Garden Hills. Dự án có tổng diện tích hơn 12 ha, trong đó nhà phố thương mại có 30 căn diện tích từ 120 m2; 207 nhà phố liên kế vườn; 59 căn biệt thự song lập; 39 biệt thự đơn lập.
Ngoài Cityland Garden Hills, Cityland còn là chủ đầu tư của khá nhiều dự án bất động sản quy mô hàng nghìn tỷ đồng khác tại TP. HCM, đơn cử như dự án khu đô thị Cityland Park Hills (quận Gò Vấp), dự án Cityland Center Hills (quận Gò Vấp), dự án khu biệt thự ven sông Cityland Riverside (quận 7), dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (quận 2)...
Tại Hà Nội, Cityland cũng bắt đầu gia tăng sự hiện diện và tự giới thiệu là chủ đầu tư của dự án President Park (quận Nam Từ Liêm) và Cityland Đồng Mai (quận Hà Đông).
Mặc dù là doanh nghiệp có vai vế trên thị trường bất động sản, tuy nhiên giới chủ Cityland lại rất kín tiếng. Hơn nữa, việc sở hữu không ít các dự án có nguồn gốc từ đất quốc phòng càng khiến dư luận tò mò về khối tài sản của những người đứng sau Cityland.
Theo tìm hiểu của VietnamFinance, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố được thành lập vào tháng 7/2003 với vốn điều lệ ban đầu là 150 tỷ đồng. Cityland được sáng lập bởi 3 cá nhân, trong đó ông Bùi Mạnh Hưng (sinh năm 1972) sở hữu đến 98% vốn doanh nghiệp, lượng cổ phần ít ỏi còn lại thuộc về hai cá nhân là Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà.
Tiếp đó, năm 2011, doanh nghiệp mở rộng quy mô vốn lên 1.000 tỷ đồng, tăng hơn 6 lần ban đầu với cơ cấu cổ đông không thay đổi. Cũng tại thời điểm này, Cityland được UBND TP. HCM giao đất tại dự án Cityland Garden Hills, như kết luận thanh tra đã đề cập phía trên.
Dù vậy, chỉ đến tháng 10/2012, Cityland lại bất ngờ giảm mạnh vốn điều lệ xuống còn 350 tỷ đồng.
Đến tháng 2/2016, vốn điều lệ của Cityland đã nâng lên 650 tỷ đồng, cùng với đó cơ cấu cổ đông cũng được bày biện lại. Khi đó, hai cổ đông là Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà đã đồng loạt thoái vốn, ông Bùi Minh Hưng cũng giảm mạnh tỷ lệ sở hữu xuống còn 5% và xuất hiện "chủ mới", đó là Bùi Đại Sa với 95% cổ phần.
Chỉ hai tháng sau đó, Bùi Đại Sa đã chuyển nhượng quyền chi phối doanh nghiệp cho bà Bùi Thị Yển (sinh năm 1939). Một điểm đáng lưu ý, cho dù lượng cổ phần giảm mạnh, song ông Hưng vẫn giữ vai trò chủ tịch HĐQT, tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật kể từ đó đến nay.
Trong diễn biến mới đây, hồi tháng 6/2021, Cityland tiếp tục tăng mạnh vốn điều lệ từ 1.450 tỷ đồng lên 3.100 tỷ đồng, ông Hưng vẫn nắm giữ 5%, tương ứng 155 tỷ đồng; 95% vốn còn lại vẫn thuộc về bà Yển, tức 2.945 tỷ đồng.
Biến động cùng chiều với vốn điều lệ liên tục được bồi đắp, giai đoạn 2016 - 2020, Cityland cũng liên tục đẩy mạnh hoạt động chiếm dụng vốn ngoài, với khối nợ phải trả ngày càng phình to.
Theo tài liệu mà VietnamFinance có được, tính đến cuối năm 2016, tổng tài sản của "ông lớn" bất động sản phía Nam này lên đến 5.186 tỷ đồng. Lượng tài sản này chỉ được hình thành bởi 1.042 tỷ đồng vốn chủ sở hữu, còn phần lớn là hình thành từ nợ phải trả với gần 5.190 tỷ đồng, cao gấp 5 lần vốn chủ sở hữu.
Đến cuối năm 2019, sau nhiều lần được rót thêm vốn, Cityland có vốn chủ sở hữu đạt gần 2.200 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cuối năm 2016. Nợ phải trả lúc này vẫn neo ở mức 7.573 tỷ đồng, vẫn cao hơn 5.300 tỷ đồng so với vốn góp cổ đông.
Tuy nhiên, sự chênh lệch này đã được Cityland phần nào cân bằng lại vào cuối năm 2020. Khi đó, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp được nâng lên gần 3.120 tỷ đồng, còn khối nợ phải trả được giảm tải còn 5.900 tỷ đồng, tương ứng hệ số D/E (nợ/vốn) còn 1,9 lần.
Mặt khác, Cityland cũng có kết quả kinh doanh khởi sắc trong những năm gần đây. Giai đoạn 2016 - 2020, doanh thu thuần của Cityland có sự thăng giáng khá mạnh, lần lượt đạt 1.662 tỷ đồng, 1.550 tỷ đồng, 2.500 tỷ đồng, 2.443 tỷ đồng và 2.638 tỷ đồng.
Doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế là 173 tỷ đồng, 161 tỷ đồng, 290 tỷ đồng, 700 tỷ đồng và 922 tỷ đồng lần lượt từ năm 2016 đến năm 2020. Điều này cho thấy biên lợi nhuận thuần của Cityland khá tốt, lên đến 35% vào cuối năm ngoái.
Khác với bối cảnh lạc quan tại Cityland, một vài doanh nghiệp khác dưới sự chi phối của ông Hưng lại có tình hình kinh doanh khá tương phản. Ví dụ như Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà Thành phố, pháp nhân do ông Hưng sở hữu 100% vốn, tính đến cuối năm 2020.
Doanh thu của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà Thành phố giai đoạn 2016 - 2019 cho thấy sự đuối dần, từ 142 tỷ đồng đã liên tục giảm còn 80,3 tỷ đồng. Cùng với đó, lãi thu về mỗi năm cũng rất nhỏ giọt với 614 triệu đồng (năm 2016) và 43,5 triệu đồng (năm 2019), tương ứng biên lãi thuần dao động từ 0,05% đến 0,4%. Điều này phản ánh khả năng sinh lời rất kém của doanh nghiệp.
Đặc biệt năm 2020, trong khi doanh thu thuần bất ngờ tăng gần hai lần lên 151 tỷ đồng thì lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn tụt giảm thê thảm, xuống còn vẻn vẹn 25 triệu đồng.
Doanh nghiệp này dùng đòn bẩy cũng rất cao. Tính đến hết năm 2020, nợ phải trả đã vượt ngưỡng 100 tỷ đồng, cho dù vốn chủ sở hữu vẫn "dậm chân tại chỗ" ở mức 12 tỷ đồng, chênh lệch tới hơn 8 lần.
(Còn nữa)
