Thời hạn sở hữu chung cư ở các nước trên thế giới ra sao?

Vợ chồng ông Chen Furong (Ôn Châu - Trung Quốc) mua ngôi nhà đang ở cách đây 23 năm vì nó gần trung tâm thành phố và gần con kênh rợp bóng cây ngay bên ngoài. Họ dự định sẽ để lại cho con cháu. Nhưng sau nỗ lực bán nhà của người hàng xóm vào năm 2016, giấc mơ đó của họ gần như tan vỡ.  

Giống như mọi chủ nhà khác ở Trung Quốc, ông Chen và người hàng xóm sở hữu nhà nhưng không sở hữu đất. Tất cả đất đai ở Trung Quốc đều thuộc sở hữu của chính phủ.

Khi người hàng xóm của ông là bà Wang tìm cách bán căn hộ, các quan chức địa phương nói với bà rằng hợp đồng thuê đất của bà đã hết hạn và để bán được căn hộ, bà sẽ phải trả cho họ 1/3 giá trị bán được.

Trước đó, năm 2007, Trung Quốc đã trấn an chủ nhà bằng cách yêu cầu chính quyền địa phương tự động gia hạn hợp đồng thuê nhà lên 70 năm. Tuy nhiên, không có quy định cụ thể về việc liệu chủ nhà có phải trả tiền cho việc gia hạn hay không và điều gì sẽ xảy ra với những người có hợp đồng thuê ngắn hơn.

Ông Sun Yuhua, một nhà nghiên cứu liên kết tại Đại học Khoa học Chính trị và Pháp luật Hoa Đông, cho biết cơ quan lập pháp của Trung Quốc cần giải quyết vấn đề này. "Nếu không, nó sẽ gây ra tranh chấp lớn", ông nói.

Những bất ổn về tiền thuê đất xuất hiện vào thời điểm có nhiều lo ngại hơn về khả năng chi trả của nhà ở tại Trung Quốc. Một số thành phố nhỏ hơn có nhiều căn hộ không có người ở, nhưng giá nhà ở vẫn tăng đều đặn ở các thành phố giàu có như Thượng Hải và Bắc Kinh. 

Ôn Châu, thành phố ven biển có 8 triệu dân ở miền đông Trung Quốc, là một trong những nơi đầu tiên thành lập doanh nghiệp tư nhân sau khi Trung Quốc mở cửa kinh tế vào cuối những năm 1970.  Giữa năm 2016, những lô đất có thời hạn thuê 20 năm tại Ôn Châu chuẩn bị hết hạn. Điều này làm dấy lên lo ngại của người dân.

"Điều gì sẽ xảy ra sau khi hợp đồng thuê đất của chúng tôi hết hạn?" ông Chen, người đang cùng vợ giữ hợp đồng thuê nhà 70 năm, đặt câu hỏi. "Tôi sẽ chết khi hợp đồng thuê hết hạn, nhưng liệu tôi có thể để ngôi nhà lại cho con trai mình không?".

Chính quyền Ôn Châu khi đó giải quyết bằng đề xuất khoảng 30% giá trị căn nhà nếu muốn bán hoặc gia hạn. Tuy nhiên, quyết định bị phản đối mạnh mẽ bởi chủ sở hữu nhà, buộc chính phủ Trung Quốc cam kết nghiên cứu giải quyết vấn đề. Sau đó, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc thông báo các bất động sản có thời hạn 20 năm ở Ôn Châu sẽ được gia hạn tự động, không mất phí.

Ở Trung Quốc, tất cả lô đất về mặt kỹ thuật đều thuộc sở hữu của nhà nước. Tuy nhiên, công dân Trung Quốc cũng như người nước ngoài có thể thuê từ chính phủ trong thời hạn từ 40 năm đến 70 năm tùy thuộc vào mục đích và vị trí của đất.

Quy định thuê đất ở Trung Quốc được cho là cũng tương đồng với quy định sở hữu nhà chung cư ở Việt Nam. Gần đây, Bộ Xây dựng Việt Nam đã đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn là 80 năm hoặc 90 năm, tùy thuộc vào chất lượng của công trình. Điều này đã thu hút sự chú ý của dư luận và gây ra các ý kiến trái chiều. Trước ồn ào này, chúng ta hãy tìm hiểu quyền sở hữu chung cư cũng như thời hạn sở hữu ở các nước khác.

Hình thức sở hữu bất động sản cho thuê là gì?

Nhà chung cư là một hình thức của bất động sản cho thuê (leasehold), có nghĩa bạn có quyền sở hữu căn nhà nhưng không có quyền sở hữu đất đai gắn với ngôi nhà. Để hiểu hơn về quyền sở hữu bất động sản cho thuê, trước hết, hãy bắt đầu bằng quyền sở hữu mà bạn có thể đã quen hơn - quyền sở hữu bất động sản lâu dài hay vĩnh viễn (freehold). Nếu bạn sở hữu tài sản thông qua quyền sở hữu lâu dài, thì bạn có toàn quyền sở hữu cho đến khi bạn bán hoặc chuyển nhượng nó.

Vì vậy, trừ khi tài sản của bạn bị tịch thu, bất động sản của bạn chỉ thuộc về bạn cho đến khi nó được bán. Và bạn có thể chuyển quyền sở hữu tài sản theo ý muốn.

Quyền sở hữu tài sản cho thuê lại phức tạp hơn một chút. Theo một hệ thống như vậy, bạn ký một hợp đồng sở hữu bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định. Khi thời gian đó hết hạn, bạn có thể hoặc không thể gia hạn hợp đồng thuê tài sản đó.

Không giống như thuê một căn hộ hoặc một ngôi nhà từ chủ nhà, việc mua bất động sản cho thuê về cơ bản cho phép bạn sở hữu bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định. Phần lớn, bạn có thể thay đổi và bảo trì ngôi nhà như bạn mong muốn cho đến khi thời hạn thuê kết thúc.

Quyền sở hữu căn hộ cho thuê thường liên quan đến mọi thứ bên trong 4 bức tường của căn hộ. Trong khi đó, cấu trúc và các không gian, hạng mục chung của tòa nhà và khu đất mà nó nằm trên thường thuộc sở hữu của chủ sở hữu. Chủ sở hữu này, thông thường, chịu trách nhiệm bảo trì và sửa chữa tòa nhà và chi phí này có thể thu hồi được thông qua phí dịch vụ và được lập hóa đơn cho người thuê.

Thời hạn sở hữu bất động sản cho thuê

Thời hạn sở hữu bất động sản cho thuê ở mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ là khác nhau, thông thường là từ 30 năm đến 99 năm. Cá biệt ở Hồng Kông, bạn có thể sở hữu một căn hộ trong 999 năm. Người mua có xu hướng ưa chuộng bất kỳ tài sản nào có thời hạn thuê ít nhất 80 năm.

Ở Trung Quốc, "chủ nhà" lớn nhất là chính phủ. Mặc dù tiếng Trung Quốc sẽ nói về "mua" và "bán" bất động sản, nhưng trên thực tế, nó chỉ đơn thuần là cho thuê. Chính phủ tiếp tục sở hữu tất cả đất đô thị của đất nước. Đất được cho thuê cho những người sẵn sàng phát triển đất - chẳng hạn như các nhà phát triển bất động sản, chủ sở hữu nhà máy hoặc các doanh nghiệp xây dựng trung tâm mua sắm. Sau đó, khi người dân "mua" nhà từ các chủ đầu tư, về cơ bản họ sẽ tiếp nhận hợp đồng thuê đất đối với bất động sản nhà ở kéo dài 70 năm.

Hồng Kông cũng sử dụng hệ thống quyền sở hữu cho thuê có từ lịch sử của hòn đảo với tư cách là một lãnh thổ bảo hộ của Anh. Giống như Trung Quốc đại lục, tất cả đất đai đều thuộc sở hữu của chính phủ và người mua phải mua quyền sử dụng đất lâu dài từ nhà nước.

Tuy nhiên, không giống như những nơi khác có thời hạn cố định, hợp đồng thuê đất ở Hồng Kông có thể dao động từ 50 năm đến 999 năm. Trong khi Bắc Kinh đã cố gắng tiêu chuẩn hóa các điều khoản cho thuê ở Hồng Kông, thì những quy định đó hầu như chỉ áp dụng cho các hợp đồng thuê mới, không áp dụng cho những hợp đồng hiện có.

Ngoài ra, các câu hỏi vẫn còn xoay quanh hiệu lực của hợp đồng thuê đất sau khi chính sách "Một quốc gia, hai hệ thống" của Trung Quốc kết thúc vào năm 2047. Bắc Kinh khẳng định tất cả hợp đồng thuê sẽ vẫn có hiệu lực, mặc dù các bên cho thuê vẫn lo ngại về quyền tài sản của họ sau khi bàn giao.

Ở Indonesia, thời hạn sở hữu bất động sản cho thuê là 1-80 năm. Trong khi người mua ở Trung Quốc chỉ có thể thuê từ chính phủ, thì người mua ở Indonesia thường thuê nhà từ một công ty tư nhân khác.

Lào vẫn kém các nước láng giềng về phát triển kinh tế. Tuy vậy, việc xây dựng đường sắt cao tốc đã khơi dậy sự quan tâm của các nhà đầu tư trong việc mua bất động sản của Lào.

Thời hạn sở hữu bất động sản theo hình thức leasehold ở Lào có thể được gia hạn lên đến 75 năm tại các đặc khu kinh tế. Ngoài ra, khi đất nước phát triển, Lào có thể thay đổi chính sách cho thuê đất để thân thiện hơn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Ở Singapore, thời hạn sở hữu bất động sản cho thuê là 99 năm và thường ở dưới dạng căn hộ HDB (căn hộ bình dân). Theo 99.co, điều tra dân số 2020 cho thấy 78,7% hộ gia đình ở nước này sống trong các căn hộ HDB. Hơn 3/4 đất đai ở Singapore thuộc sở hữu nhà nước và do Cơ quan Đất đai Singapore (SLA) nắm giữ, cơ quan quản lý đất đai. Khi hợp đồng thuê 99 năm hết hạn, quyền sở hữu đất sẽ trở lại nhà nước và quyền của bất kỳ chủ sở hữu tài sản nào cũng bị chấm dứt.

Ở Thái Lan, theo Phuket.net, các nhà phát triển thường được cấp hợp đồng thuê 30 năm, với khả năng có thỏa thuận hợp đồng cho hai lần gia hạn tiếp theo, tương đương 30 năm + 30 năm + 30 năm, tổng cộng là 90 năm cho người mua. Vì người phát hành hợp đồng thuê (bên cho thuê) là một công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc một công ty niêm yết công khai chứ không phải là một cá nhân có thẩm quyền, nên việc gia hạn hợp đồng thuê 30 năm được bảo vệ.

Ở Anh, theo Lawcomm, thời hạn sở hữu bất động sản cho thuê tương đối dài. 99 năm, 125 năm hoặc lâu hơn nữa được coi là bình thường đối với bất động sản cho thuê xây mới ở đây. Đặc biệt, sau khi hết hợp đồng cho thuê, bạn có quyền hợp pháp để gia hạn hợp đồng thuê thêm 90 năm với căn hộ hoặc 50 năm với nhà ở cho thuê theo hợp đồng thuê dài hạn, với điều kiện bạn đã giữ hợp đồng thuê trong ít nhất hai năm.

Còn ở Mỹ, việc sở hữu bất động sản cho thuê khá hiếm, và chủ yếu phổ biến ở New York, Florida và Hawaii. Theo Realtor, Thông thường, thời hạn sở hữu một bất động sản cho thuê ở Mỹ tương đối dài, từ 40 năm đến 120 năm.

Ở nước này, quyền sở hữu bất động sản cho thuê có ý nghĩa đặc biệt trên các hòn đảo hoặc trong các khu vực bãi biển, nơi đất đai bị hạn chế và có giá cao. Ví dụ, ở Maui, các bất động sản cho thuê phổ biến hơn trong các dự án chung cư trong những năm 1970 và 1980 (nhiều trong số đó đã ở thời điểm hết hợp đồng thuê).

Hình thức sở hữu bất động sản cho thuê ngày càng phổ biến trong tình trạng quỹ đất trở nên eo hẹp.

Thứ nhất, việc sở hữu bất động sản cho thuê thường ít tốn kém hơn so với việc mua một khu đất. Bạn chỉ mua quyền căn hộ và để lại đất cho chủ sở hữu, nên chi phí mua bất động sản cho thuê tương đối rẻ. Đây là lựa chọn tuyệt vời cho những người mua đang tìm kiếm bất động sản ở các khu vực giàu có của thành phố - nơi đất đai khan hiếm, đắt đỏ.

Sở hữu bất động sản cho thuê là một cách tốt để tham gia vào thị trường bất động sản và sở hữu nhà mà không phải trả phí và cam kết sở hữu đất. Vì bạn sở hữu căn hộ nên bạn vẫn có thể tự do cải tạo, sửa chữa nó.

Powell Berger, một chuyên gia bất động sản ở Hawaii, cho biết: "Đôi khi, sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một giao dịch tốt. Tuy nhiên, nó cũng đi kèm với một số nhược điểm lớn". "Đối với hầu hết người mua nhà, bất động sản cho thuê là một lựa chọn tồi, bởi vì bạn thực sự không phải là chủ sở hữu", Berger giải thích.

Tuy nhiên, Berger cũng lưu ý rằng cho thuê có thể là lý tưởng nếu bạn mua căn hộ để sử dụng làm tài sản cho thuê nhằm kiếm doanh thu ổn định từ tiền thuê mặt bằng.

"Chi phí sở hữu căn hộ thấp và thu nhập từ việc cho thuê có thể tạo ra lợi tức tốt từ tiền thuê mặt bằng trong suốt thời gian dài của hợp đồng thuê", ông nói.

Quyền lợi cho thuê cũng có lợi cho người cao tuổi với thu nhập cố định. Theo hợp đồng thuê ngắn hạn, giá thuê có thể tăng lên hàng năm. Nhưng với cho thuê dài hạn, tiền thuê có thể giữ nguyên trong nhiều thập kỷ.