Mới đây, trong buổi giám sát của HĐND TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, cho biết từ nay đến cuối năm, sở này sẽ cấp xong 20.000 sổ hồng cho các dự án đủ điều kiện cấp giấy. Hiện đã cấp được 16.000 sổ, ông Thắng cam kết cuối năm 2022 sẽ cấp xong. Tuy nhiên, trên địa bàn TP còn hàng chục ngàn căn hộ trong các dự án có vướng mắc về nghĩa vụ tài chính vẫn chưa biết khi nào mới được giải quyết.
Niềm vui nhận được sổ hồng căn hộ của các cư dân tại TP Thủ Đức. Ảnh: THÁI NGUYÊN
Dân bức xúc, doanh nghiệp sốt sắng
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong hàng trăm dự án nhà ở gặp các vướng mắc về pháp lý có tới 1/4 dự án vướng về xác định nghĩa vụ tài chính. Do chưa tính ra tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung khiến cho hàng chục ngàn người đã mua căn hộ chưa được cấp sổ hồng.
Trong thời gian qua, không ít cư dân tại các chung cư, trong đó có cả các chung cư cao cấp nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư (CĐT) làm thủ tục cấp sổ hồng cho họ. Các dự án này đều đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều năm nay. Thậm chí, đã có những trường hợp cư dân căng băng rôn thể hiện sự bức xúc với CĐT, ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại khu vực.
Đơn cử như chung cư lô 3-4, cụm I thuộc khu dân cư Trung Sơn xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh do Công ty cổ phần Đầu tư Việt Tâm làm CĐT đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng từ năm 2018. Đến nay CĐT chưa thể hoàn tất thủ tục để nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Hay như dự án Richmond City tại quận Bình Thạnh do Công ty Xây dựng Bình Triệu làm CĐT đã đưa vào sử dụng từ năm 2021; dự án 8X Thới An tại quận Gò Vấp hoàn thành từ năm 2016 cũng chưa thể ra sổ cho người dân.
Nguyên nhân đã hoàn thành nhưng bị “treo” sổ hồng của các dự án nêu trên đều xuất phát từ việc dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. CĐT đã nhiều lần trình Sở TN&MT phương án nộp tiền sử dụng đất với mong muốn hoàn thành nghĩa vụ tài chính để giải quyết quyền lợi cho cư dân. Tuy nhiên, việc xác định tiền sử dụng đất đến nay vẫn đang bế tắc.
Thậm chí, nhiều doanh nghiệp (DN) quá sốt sắng, chủ động nộp trước tiền sử dụng đất, có DN đã đóng đến mức cao nhất theo đề xuất của Sở TN&MT nhưng vẫn không giải quyết được vấn đề. Cụ thể, Công ty Cơ khí xây dựng Bình Triệu sau nhiều lần trình duyệt giá đất đã chủ động ứng trước 50% tiền sử dụng đất (khoảng 168 tỉ đồng); Tập đoàn Novaland cũng ứng 500 tỉ đồng nộp trước tiền sử dụng đất… với mong muốn nhanh chóng có sổ cho người mua nhà.
Nguyên nhân đã hoàn thành nhưng bị “treo” sổ hồng của các dự án nêu trên đều xuất phát từ việc dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Cần ưu tiên giải quyết cho người mua ngay tình
Liên quan đến nội dung này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết hiệp hội đã nhiều lần có văn bản cũng như trực tiếp kiến nghị các sở, ngành, UBND TP. Thậm chí, hiệp hội còn có các văn bản kiến nghị cơ quan trung ương để tháo gỡ vướng mắc cho DN và người dân.
Liên quan đến các dự án vướng mắc về tiền sử dụng đất, lỗi không phải xuất phát từ các DN mà do cơ quan nhà nước chậm tính hoặc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung. Điều này không những ảnh hưởng đến người dân mà khiến DN bị ảnh hưởng uy tín và thương hiệu.
“Nhiều lãnh đạo tập đoàn bày tỏ nguyện vọng sẵn sàng đóng tiền ngay, chỉ cần Nhà nước xác định được nghĩa vụ tài chính hoặc phản hồi cho DN biết họ có phải đóng hay không đóng phần nghĩa vụ tài chính phát sinh, nếu có là bao nhiêu” - ông Châu nói.
Các DN kiến nghị trước hết cần cấp ngay sổ hồng cho cư dân. Phần của CĐT Nhà nước có thể giữ lại cho đến khi CĐT hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì ra sổ. Phần của CĐT cũng chiếm khoảng 20%-30% tổng dự án nên Nhà nước sẽ không phải chịu rủi ro khi giải quyết theo hướng này.
Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều dự án tại TP.HCM trước đây do điều chỉnh dự án, điều chỉnh ranh… dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Đây là việc DN không chủ động được mà phải phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền.
Trước đây, khi chưa có Nghị định 148/2021 thì các dự án có vướng mắc về nghĩa vụ tài chính bổ sung vẫn được giải quyết cấp sổ cho cư dân, chỉ neo giữ phần sở hữu riêng của CĐT. Sau khi có Nghị định 148, CĐT phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính bổ sung mới được ra sổ cho toàn dự án.
“Điều này khiến cho việc cấp sổ hồng đã bế tắc lại càng bế tắc hơn. Do đó, kiến nghị Nhà nước ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân theo cách trước đây. Đồng thời đẩy nhanh công tác tính tiền đất để DN có cơ sở hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Nhà nước nhanh thu được ngân sách” - ông Dũng nói.•
Kiến nghị tạm thu tiền sử dụng đất
Theo Sở TN&MT, hiện công tác giải quyết hồ sơ thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đang chậm vì khó khăn, vướng mắc, trong đó có nhiều dự án nhà ở. Trong năm tháng đầu năm 2022, trong 10 hồ sơ sở này trình TP chỉ có sáu hồ sơ được giải quyết với tổng số tiền khoảng hơn 3.800 tỉ đồng.
Từ năm 2016 đến nay, Sở TN&MT tiếp nhận 794 hồ sơ thẩm định giá đất theo giá thị trường để CĐT thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó có 282 hồ sơ đã trình UBND TP hoặc đã được Hội đồng thẩm định giá đất TP thông qua.
Liên quan đến các lý do giải quyết hồ sơ còn chậm và các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, Sở TN&MT cho biết UBND TP đã có nhiều văn bản báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của các bộ, ngành, trung ương và Chính phủ nhưng phần lớn chưa được tháo gỡ.
TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ cho phép tạm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Qua đó, kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, giải quyết thủ tục cấp sổ hồng đối với các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ.
