Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc; phải có khi giao dịch mua bán nhà, đất. Tuy nhiên, vẫn có 2 trường hợp ngoại lệ mà người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất, đó là: Chuyển nhượng khi nhận thừa kế; chuyển nhượng khi tất cả người thừa kế không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Chuyển nhượng khi nhận thừa kế
Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013: Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất; được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế; ngay cả khi không có sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Có 2 trường hợp chuyển nhượng đất không cần sổ đỏ
Tất cả người thừa kế không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
Theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Như vậy, chỉ có 2 trường hợp mua bán đất không cần sổ đỏ như nêu trên; còn lại việc chuyển nhượng bất động sản không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều là vi phạm pháp luật.
