Rầm rộ bán “lúa non” trái quy định
Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Theo điểm a, khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định có mức phạt từ 250 - 300 triệu đồng.
Còn theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện hoặc chưa được cho phép có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải thực hiện nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có việc bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp.
Hoạt động tư vấn, bán hàng diễn ra tấp nập ngay tại dự án.
Quy định pháp luật rõ rãng và cụ thể là vậy, thế nhưng trên thực tế vẫn có không ít chủ đầu tư “phớt lờ” quy định, cố tình phạm pháp, kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, huy động vốn trái phép, đẩy khách hàng đối mặt với rủi ro.
Theo ghi nhận của phóng viên, từ cuối năm 2021, dù chủ đầu tư mới đang thực hiện san lấp mặt bằng tại Dự án Khu đô thị Yên Bình (xã Đồng Tiến, TX Phổ Yên, Thái Nguyên), chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng các văn phòng bất động sản đã rao bán rầm rộ trên mạng xã hội cũng như tư vấn trực tiếp ngay cổng dự án và tiến hành kí “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng vay vốn”, “phiếu đăng ký nguyện vọng” … tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Phía sau là dự án vẫn đang ngổn ngang đất đá.
Khu đô thị Yên Bình được giới thiệu là khu đô thị có quy hoạch đồng bộ và hiện đại: khu nhà ở thấp tầng (liền kề, shophouse), khu nhà ở xã hội, khu công viên hồ điều hòa, khu sinh hoạt cộng đồng và khu trung tâm thương mại hiện đại. Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần đầu tư phát triển Yên Bình cũng không tiếc những lời có cánh khi quảng bá rằng “trong tương lai không xa đây sẽ là một trong những điểm nhấn góp phần cho sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố Phổ Yên nói riêng và tỉnh Thái Nguyên nói chung”.
Được biết, KĐT Yên Bình có diện tích tổng thể 74 ha với các diện tích 75m2 - 82,5m2 - 90m2 - 100m2 - 115m2 - 135m2, 140m2 - 150m2 - 187 m2 và mặt tiền là 5m - 7,5m - 10m bao gồm nhà ở biệt thự, liền kề, đất phân lô…Đặc biệt, trên website như yenbinhxanhcity.com còn quảng cáo dự án “đã có sổ riêng từng lô”.
Theo ghi nhận của PV tại khu vực được cho là vị trí triển khai dự án Khu đô thị Yên Bình hiện vẫn là bãi đất trống, ngổn ngang. Trong đó, một phần diện tích đã được san gạt, đang tiến hành làm hạ tầng.
Hạ tầng cơ bản chưa hoàn thiện.
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm đất phân lô dự án khu đô thị Yên Bình, PV đã nhiều lần có mặt tại khu vực giới thiệu sản phẩm ngay tại dự án và được các nhận viên môi giới nhiệt tình tư vấn: “Chủ đầu tư bên em đang ra hàng hơn 200 lô với các diện tích 90-125-160m2. Hiện tại chúng em đang triển khai bán đợt 2 rồi. Mấy trăm lô đợt 1 đã bán hết từ trước tết. Về tiến độ đóng tiền chia làm 3 đợt: đợt 1 đóng đủ 55% hợp đồng với khoản phí dịch vụ; đợt 2 ngày 1/5/2022 đóng 30% hợp đồng và đợt 3 đóng 15% hợp đồng”.
Chủ đầu tư nói gì?
Được biết, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Yên Bình được UBND tỉnh Thái Nguyên cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị Yên Bình ngày 26/11/2013 và điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư tại quyết định số 421/QĐ-UBND ngày 13/2/2019. Dự án được UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận đầu tư tại quyết định số 3948/QĐ-UBND ngày 6/12/2019. Chủ đầu tư được UBND tỉnh Thái Nguyên giao đất thực hiện dự án là 198.492,1m2.
Ngày 7/1/2022 Sở Xây dựng Thái Nguyên đã có văn bản về việc huy động vốn thực hiện dự án phát triển nhà ở khu Dự án Khu đô thị Yên Bình giai đoạn 1. Theo thông báo của Sở Xây dựng Thái Nguyên, chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Yên Bình đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tương ứng với phần diện tích đã được giao để đầu tư xây dựng giai đoạn 1 của dự án. Đến ngày 28/1/2022 Sở Xây dựng Thái Nguyên đã có văn bản về việc huy động vốn thực hiện dự án phát triển nhà ở khu Dự án Khu đô thị Yên Bình giai đoạn 2.
Trong cả 2 văn bản, Sở xây dựng Thái Nguyên đều khẳng định: “Việc huy động vốn phải đảm bảo nguyên tắc: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để thực hiện dự án này chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp sử dụng sai mục địch hoặc chiếm dụng vốn hoặc huy động vốn vượt quá giá trị thực hiện dự án tương ứng với diện tích đất được giao, chủ đầu tư phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật và bị xử lý theo quy định hiện hành”.
Như vậy, chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Yên Bình không được áp dựng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Tuy nhiên, các văn phòng bất động sản đã chào mời khách hàng thực hiện đặt cọc thiện chí, đăng ký nguyện vọng, thu tiền giữ chỗ… Đây chính là chiêu trò lách luật trong huy động vốn, vi phạm quy định của Luật Nhà ở và thông báo của Sở Xây dựng.
Chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Yên Bình lách luật, "bán lúa non" ra thị trường bằng Hợp đồng vay vốn, nhận cọc giữ chỗ,...?
Để làm rõ những thông tin trên, PV đã liên hệ nhiều lần và được đại diện Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Yên Bình cho biết: “Về hạ tầng đến nay đã hoàn thiện được khoảng 40% khối lượng. Hiện tại công ty chưa hề nhận tiền cọc, giữ chỗ thiện chí hay ủy nhiệm cho bất cứ sàn giao dịch nào bán hàng cả. Chúng tôi mới chỉ đang trong quá trình làm việc với Đất Xanh Miền Bắc để phân phối sản phẩm nhưng vẫn chưa chính thức. Còn việc các anh chị thông tin môi giới ở đâu đến đây bán đất của công ty chúng tôi thì chúng tôi không biết và không quản lý được.”
Vị cán bộ này cũng cho biết thêm: “Tất cả các bản đồ phân lô do Yên Bình phát hành phải có con dấu của chúng tôi trên đó. Các con dấu trên các văn bản thỏa thuận nhận cọc, góp vốn, vay vốn… kia là của các đơn vị khác, Công ty Yên Bình không kì tá văn bản giấy tờ nhận cọc nào”. Tuy nhiên, khi PV gửi cho vị này Hợp đồng vay vốn có chữ kí mang tên bà Vũ Thị Thảo – Phó Tổng Giám đốc và con dấu Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Yên Bình thì vị cán bộ này “im lặng”.
Chữ kí mang tên bà Vũ Thị Thảo – Phó Tổng Giám đốc và con dấu Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Yên Bình tại một số hợp đồng.
Phóng viên cũng đã liên hệ qua điện thoại với bà Vũ Thị Thảo – Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Yên Bình, bà thảo khẳng định: Dự án Khu đô thị Yên Bình đã hoàn thiện đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý, nộp đầy đủ tiền thuế phí và đã được các cơ quan chức năng cho phép huy động người dân góp vốn.
Tài chính Doanh nghiệp sẽ tiếp tục thông tin!
Bộ Xây dựng "siết" tình trạng bán "lúa non"
Gần đây tình trạng các chủ đầu tư bán dự án bán "lúa non" nhằm huy động vốn thực hiện dự án ngày càng nở rộ.
Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, các hình thức xử phạt chưa đủ sức răn đe nên tình trạng nhiều dự án dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng đã và đang được chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán “lúa non” rầm rộ dưới nhiều hình thức vẫn diễn ra hết sức ồ ạt.
