Lo lắng về “bong bóng”
Thị trường bất động sản năm 2022 có xảy ra “bong bóng”? Đó là câu hỏi trăn trở nhất xuất hiện trên thị trường từ những ngày đầu năm. Không phải ngẫu nhiên câu chuyện này được đặt ra khi giá bất động sản liên tục tăng cao bất chấp dịch bênh.
Một vài con số khiến nhà đầu tư, người ở thực phải giật mình. Báo cáo CBRE mới đây cho biết, riêng tại thị trường Hà Nội, đã có 2 năm liên tiếp, thành phố ghi nhận nguồn cung nhà ở mở bán mới giảm.
Theo phân khúc, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 72% tổng nguồn cung mới trong năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm tỷ trọng gần một phần tư tổng nguồn cung mở bán mới. Đây cũng là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này trong vòng ba năm qua.
Đáng chú ý, Hà Nội chứng kiến sự ra mắt của dự án căn hộ siêu sang đầu tiên, nằm tại khu vực trung tâm, có mức giá cao nhất từ trước tới nay ghi nhận tại thành phố.
Về vị trí, khu vực phía Đông năm thứ hai liên tiếp là khu vực tập trung nguồn cung mới lớn nhất do ghi nhận dự án mở bán mới đến từ các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Ecopark. Khu vực này chiếm gần một nửa nguồn cung mới mở bán trong năm, theo sau là khu Tây (35%) và khu Nam (15%).
Mặc dù vậy, một điểm tích cực là các dự án mở bán trong năm 2021 đạt tỷ lệ bán trung bình 47% trong quý đầu tiên mở bán, cao hơn tỷ lệ của năm 2019 và 2020.
Tính tới cuối năm 2021, giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm - mức tăng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Cũng theo dự báo của CBRE, trong năm 2022, nguồn cung chào bán mới dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại, đạt ngưỡng 26.000 - 28.000 căn. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ hồi phục trong năm khi các hoạt động bán hàng dần trở lại bình thường. Đặc biệt, mức giá sơ cấp được dự báo tăng khoảng 5 - 7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kỳ vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.
Cùng với việc giá nhà tăng, giá đất ở nhiều khu vực khắp cả nước, từ Hoà Bình, Hưng Yên, Bắc Ninh… ở phía Bắc đến Đồng Nai, Thủ Thiêm ở phía Nam cũng tăng nóng. Điều này khiến thị trường lo ngại về xảy ra “bong bóng” là tất yếu.
Tuy nhiên, tại hội thảo mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dụng) cho hay: “Đúng là năm 2021 tại một số địa phương có một số nơi ở một vài địa điểm có vấn đề nóng sốt. Tuy nhiên, không phải tất cả các phân khúc của bất động sản đều nóng sốt, mà chỉ có một số trường hợp do tách nhập đơn vị hành chính, hạ tầng phát triển, nghe thông tin chưa đầy đủ thay đổi quy hoạch thì có tăng giá”.
Chưa kể theo các chuyên gia, lãi suất ngân hàng hiện đã ổn định, các dự án đưa ra thị trường hầu hết có đủ pháp lý, nguồn cung cũng không có nhiều nên thị trường vẫn vận hành trong sự kiểm soát.
Với các nhận định và con số như vậy có thể thấy thị trường bất động sản vẫn tạo được lòng tin cho nhà đầu tư bởi “bong bóng” khó có thể xảy ra trong năm 2022.
Nhà đầu tư thận trọng
Sự lạc quan của các nhà đầu tư luôn đi kèm với mức độ thận trọng nhất định do những diễn biến khó lường của đại dịch trong năm 2022. Tuy nhiên, thị trường bất động sản sẽ luôn sẵn sàng cho một chu kỳ tăng trưởng và đầu tư mới khi bắt đầu thoát khỏi những thách thức của đại dịch. Đồng thời, các xu hướng hậu Covid-19 như làm việc từ xa, giảm đi du lịch và tăng cường mua sắm trực tuyến đã và đang mang lại những thay đổi to lớn về cấu trúc của ngành bất động sản.
Những điều này đòi hỏi các chủ đầu tư cần xem xét lại các mô hình bất động sản đã trở nên lỗi thời và sẵn sàng cho các xu hướng mới. Đối với nhà đầu tư, cũng cần đưa ra các quyết định mua bán, giao dịch một cách chuẩn xác để có thể đón bắt xu hướng, để nâng các giá trị bất động sản mà mình đã đầu tư.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, 2022 là năm định vị lại trên toàn thị trường và nhiều phân khúc. Trong đó, mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập, nhà cao cấp hạng sang tiếp tục tăng trưởng mạnh và nhà giá rẻ vẫn khan hiếm trong 12 tháng tới.
“Năm 2022 còn là thời điểm phù hợp để định vị lại để nâng cấp, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore...
Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động chung. Cụ thể như khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2”, ông Nguyễn Hoàng nói.
TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, bất động sản sẽ tiếp tục là kênh tích sản được yêu thích trong tương lai. Năm 2022 là năm tích cực với thị trường bất động sản bởi 2 nguyên nhân: Thứ nhất là pháp lý, do có sửa nhiều luật như Luật Đất đai; thứ 2 là quy hoạch giao thông, hạ tầng.
Bên cạnh các yếu tố thuận lợi, TS. Võ Trí Thành cũng lưu ý về một số rủi ro của thị trường bất động sản hiện nay. Đầu tiên là rủi ro về tài chính khi nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu nhưng ở Việt Nam lại chưa có tiêu chuẩn đánh giá về độ tín nhiệm của trái phiếu. Ngoài ra, bất động sản hiện đang trong tầm ngắm của các cơ quan quản lý, những giao dịch mang tính rủi ro sẽ bị xử lý khi pháp luật bất động sản đang quá độ và hoàn thiện.
Vị chuyên gia này cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, nếu muốn đầu tư vào đâu thì cần nhìn 4 yếu tố: Kết nối và tiềm năng kết nối; sự quan tâm, quyết liệt của chính quyền địa phương; sự quan tâm của “đại bàng”, nhà đầu tư lớn; tiềm năng phát triển của vùng đất.
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia Savills cũng chia sẻ: “Quan sát trên thị trường tôi nhận thấy dường như tầng lớp trung lưu, tầng lớp có thu nhập cao không ảnh hưởng quá nhiều bởi đại dịch. Nguyên nhân sâu xa có lẽ một phần do họ có tiền tích lũy trước đó, một phần hệ thống ngân hàng vẫn giữ vững, lãi suất thấp do đó áp lực đòn bẩy tài chính không lớn. Hơn nữa, họ vẫn có thể vay vốn từ ngân hàng một cách khá dễ dàng. Do đó, dòng tiền tiếp tục đổ vào những kênh đầu tư tài chính như bất động sản và chứng khoán tạo ra những cơn sóng cho thị trường này”.
Do đó, TS. Sử Ngọc Khương cũng dự báo, trong năm 2022 - 2023, dù việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam vẫn chưa chấm dứt hoàn toàn và tăng trưởng kinh tế còn khó khăn nhưng nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn dồi dào. Do vậy, hoạt động đầu tư vào chứng khoán và bất động sản vẫn có chiều hướng của sóng đi lên./.
