“Kho lương” nghìn tỷ của các doanh nghiệp BĐS KCN
Thống kê 26 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đại chúng đã công bố báo cáo tài chính cho thấy, tại thời điểm cuối quý II, các doanh nghiệp đang có 35.937 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, giảm 4% so với thời điểm đầu năm, 96% trong số đó là các khoản trong dài hạn.
Đây là “của để dành” của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, chủ yếu là doanh thu nhận trước từ khách thuê và sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán.
Trong danh sách 7 doanh nghiệp có “của để dành” nghìn tỷ tại thời điểm cuối quý II, có 6 doanh nghiệp hoạt động chủ yếu tại các thủ phủ công nghiệp miền Nam như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai,...
Doanh nghiệp có doanh thu chưa thực hiện lớn nhất tại thời điểm cuối quý II là CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với 10.591 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm, đều là doanh thu nhận trước tiền thuê đất, nhà xưởng và phần lớn ghi nhận trong dài hạn.
Bên cạnh đó, SIP cũng có 221 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước ngắn hạn, là khách hàng tại các dự án KCN Phước Đông (Tây Ninh), KCN Đông Nam (TP HCM), KCN Lê Minh Xuân 3 (TP HCM), KCN Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai),....
“Kho lương” lớn thứ hai là của Sonadezi (SNZ) với 4.920 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm, đa phần là doanh thu nhận trước cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp.
Bên cạnh Sonadezi, các doanh nghiệp thành viên cũng ghi nhận lượng lớn doanh thu chưa thực hiện, như Sonadezi Giang Điền (SZG) 2.529 tỷ đồng, Sonadezi Long Thành (SZL) 727 tỷ đồng, D2D 617 tỷ đồng, Sonadezi Long Bình (SZB) 509 tỷ đồng hay Sonadezi Châu Đức (SZC) 231 tỷ đồng.
Hiện, nhóm công ty đang sở hữu nhiều khu công nghiệp tại khu vực miền Nam như KCN Châu Đức, KCN Thạnh Phú, KCN Biên Hòa 2, KCN Gò Dầu, KCN Thạnh Phú, KCN Xuân Lộc,...
Ngoài các doanh nghiệp nói trên, danh sách doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp phía Nam có “của để dành” nghìn tỷ còn có Tổng công ty Tín Nghĩa (TID) (4.680 tỷ đồng), Nam Tân Uyên (NTC) (3.095 tỷ đồng) hay IDICO (IDC) (4.728 tỷ đồng).
Trong đó, đối với IDICO, ngoài địa bàn chính tại miền Nam, công ty cũng có ba dự án tại khu vực phía Bắc là KCN Quế Võ 2 (Bắc Ninh), KCN Kim Hoa (Vĩnh Phúc), KCN Cầu Nghìn (Thái Bình).
Doanh nghiệp khu công nghiệp miền Bắc duy nhất góp mặt trong danh sách “của để dành” nghìn tỷ này là Viglacera (VGC) với 2.790 tỷ đồng, giảm không nhiều so với thời điểm đầu năm.
Các khu công nghiệp của Viglacera tập trung nhiều ở các tỉnh Bắc Ninh, Quảng Ninh với các dự án KCN Yên Phong, KCN Yên Phong 2C, KCN Đông Mai,...
Nguồn vốn cho các dự án mới
Sở hữu “kho lương” lớn nhờ doanh thu nhận trước chưa hạch toán, nhiều doanh nghiệp đã rót hàng nghìn tỷ đồng đầu tư xây dựng, sửa chữa tài sản cố định dở dang hoặc đã hoàn thành chưa bàn giao tại các dự án bất động sản, ghi nhận tại mục chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại thời điểm cuối quý II.
Như IDICO ghi nhận 5.305 tỷ đồng tại các dự án KCN Hựu Thạnh, KCN Phú Mỹ 2, KCN Phú Mỹ 2 mở rộng, KCN Cầu Nghìn,...
Hay Viglacera ghi nhận 4.699 tỷ đồng tại các dự án KCN Yên Mỹ, KCN Yên Phong II C, KCN Thuận Thành giai đoạn 1,...; TID cũng ghi nhận 3.052 tỷ đồng tại KCN Ông Kèo, dự án Đất Đỏ, dự án khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù Lao Tân Vạn,...
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng đổ tiền vào đầu tư các mảng khác bên cạnh khu công nghiệp.
Tại thời điểm cuối quý II, SIP ghi nhận khoản đầu tư tài chính 5.066 tỷ đồng cùng 5.340 tỷ đồng bất động sản đầu tư, chiếm 55% trong tổng tài sản doanh nghiệp. Trong đó, 370 tỷ đồng là đầu tư vào cổ phiếu các doanh nghiệp cùng nhóm như GVR, CSM, TRC,...
Hay Nam Tân Uyên có 2.555 tỷ đồng khoản đầu tư tài chính, bất động sản, chiếm 59% tổng tài sản, Sonadezi cũng có 7.650 tỷ đồng, chiếm 34% tổng tài sản doanh nghiệp.
Bên cạnh việc có nguồn tiền dồi dào cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong kỳ, việc “để dành” được lượng lớn doanh thu chưa ghi nhận nói trên sẽ đóng góp vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp khu công nghiệp trong tương lai khi tới kỳ hạch toán.
Như đối với IDICO, theo MB Securities (MBS) nhận định, doanh thu chưa thực hiện của doanh nghiệp sẽ được ghi nhận dần vào doanh thu trong giai đoạn 2022 - 2026.
Bên cạnh đó, trước mắt, trong 6 tháng cuối năm nay, theo dự báo của Chứng khoán VNDirect, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết cũng sẽ tăng mạnh nhờ lợi thế lớn về quỹ đất, cũng như sự “nở ra” của thị trường trong bối cảnh mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
VNDirect cũng cho biết, trong bối cảnh nguồn cầu vượt cung, nguồn cung đất khu công nghiệp được dự báo sẽ tăng mạnh tại các tỉnh vùng ven như tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương tại miền Bắc và các tỉnh Bình Dương, Long An tại miền Nam.
Mặt khác, do nguồn cung đất hiện vẫn còn hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài, theo Chứng khoán ACB, giá thuê đất tại các khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, đặc biệt là ở khu vực miền Nam do nguồn cung mới ít hơn miền Bắc, nhờ đó đóng góp vào tiềm năng tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Thu từ khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng trong nửa đầu năm
Thống kê 26 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cho thấy, trong hai quý đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã đạt tổng lãi sau thuế 9.454 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, chỉ có Louis Land (BII) báo lỗ trong khi doanh thu thuần tăng 90% do giá vốn cao.
Theo thống kê, trong nửa đầu năm nay, hơn 80% doanh nghiệp nhóm này có doanh thu từ kinh doanh tại các khu công nghiệp tăng so với cùng kỳ.
Đơn cử như IDICO, doanh thu dịch vụ khu công nghiệp của công ty tăng gấp 7,5 lần lên mức 3.060 tỷ đồng, từ đó kéo doanh thu thuần tăng 116%, đóng góp vào kết quả lãi sau thuế 1.751 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần cùng kỳ năm trước, đồng thời là doanh nghiệp có mức tăng lãi cao nhất nhóm này.
Hay Becamex IDC (BCM) cũng ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư tăng 24%, góp phần kéo lãi sau thuế đạt 1.370 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ.
Đối với Viglacera, doanh thu từ dịch vụ cho thuê bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp tăng 40%, góp phần kéo lợi nhuận tăng 129%, đạt 1.443 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, dù doanh thu khu công nghiệp tăng trưởng, lợi nhuận các doanh nghiệp như D2D, KCN Tín Nghĩa (TIP), KCN Dầu khí Long Sơn (PXL),... giảm sâu do mảng nhà ở gặp khó và các chi phí tăng cao.
Ở chiều ngược lại, doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng của Kinh Bắc (KBC) giảm mạnh, công ty cũng không có doanh thu từ bán nhà xưởng. Song, nhờ thu nhập đột biến từ thương vụ tăng sở hữu tại đơn vị thành viên, công ty báo lãi 2.457 tỷ đồng, dẫn đầu trong nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Hay như Long Hậu (LHG) có doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp, cho thuê nhà xưởng quý II đều giảm so với cùng kỳ, kéo lãi sau thuế giảm 64% so với cùng kỳ còn 90 tỷ đồng.
