Tháng 6 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các địa phương về việc thực hiện quy định về giao dịch bất động sản (BĐS) nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, nghị định số 99/2015, Nghị định 76/2015 của Chính phủ về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.
Công ty Nam Hồng chủ đầu tư dự án Vườn Sen bị phạt 250 triệu đồng do ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với CenLand khi chưa đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định (Ảnh: Dù chưa được “bán nhà trên giấy” CenLand đã thu tiền của khách hàng hàng tỷ đồng)
Ghi nhận thực tế cho thấy, trước đó, tại nhiều địa phương đã xảy ra tình trạng nhiều dự án bán “chui” nhà trên giấy, “bán lúa non” khi dự án chưa đủ các điều kiện pháp lý. Có dự án chưa xây dựng hạ tầng vẫn chỉ là đồng ruộng mênh mông cũng được rao bán, môi giới hoạt động rầm rộ ngay tại dự án. Sau chỉ đạo của Bộ Xây dựng, thực trạng “bán lúa non” vẫn diễn ra tràn lan và nở rộ ở nhiều địa phương.
Vào tháng 7/2021, UBND tỉnh Bắc Ninh có quyết định xử phạt vi phạm hành chính 250 triệu đồng đối với Công ty TNHH Nam Hồng (Công ty Nam Hồng), chủ đầu tư xây dựng dự án Khu trung tâm thể thao, trường học, các công trình công cộng, khu đô thị (dự án Vườn Sen) tại phường Đồng Kỵ thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh do đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS tại dự án.
Cụ thể, Công ty ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty CP BĐS Thế Kỷ (CenLand) khi chưa ban hành văn bản gửi Sở Xây dựng để ra thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định của Nghị định 99/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Cũng tại Bắc Ninh, tháng 11 mới đây, UBND tỉnh này đã quyết định xử phạt đối với Công ty CP tập đoàn Hanaka (Tập đoàn Hanaka) vì đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại dự án Cụm công nghiệp làng nghề Mẫn Xá, xã Văn Môn (huyện Yên Phong).
Tập đoàn Hanaka bị phạt 275 triệu đồng vì vi phạm quy định kinh doanh BĐS tại Cụm công nghiệp làng nghề Mẫn Xá (huyện Yên Phong, Bắc Ninh)
Theo đó, Tập đoàn Hanaka – đại diện pháp luật là ông Mẫn Ngọc Anh Chủ tịch Hội đồng quản trị bị phạt 275 triệu đồng vì đã kinh doanh BĐS mà BĐS đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Tỉnh Bắc Ninh cũng yêu cầu Tập đoàn Hanaka dừng kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện theo quy định.
Sau thời gian khá dài “đóng băng” do ảnh hưởng của giãn cách xã hội để phòng, chống dịch Covid-19, thị trường BĐS dần sôi động trở lại. Tuy nhiên trước thực trạng nhiều dự án nhà đất bán mua bát nháo địa phương đã phát đi cảnh báo với người dân, nhà đầu tư.
Như tại dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam (phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn, Thanh Hóa) (tên thương mại TNR Stars Bỉm Sơn), khoảng quý III/2021, dù dự án chưa chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch và chuyển nhượng BĐS theo quy định. Tuy nhiên, trên địa bàn thị xã Bỉm Sơn cũng như trên các trang mạng xã hội, các sàn giao dịch BĐS đã có thông tin chào bán sản phẩm.
Trước sự việc trên, UBND thị xã đã kiểm tra theo quy định. Thời điểm kiểm tra chưa phát hiện có hợp đồng nào về việc chuyển nhượng đất hay nhà. Tuy nhiên, nhằm ngăn chặn kịp thời tình trạng trên, UBND thị xã đã ban hành công văn thông tin về dự án để cánh báo người dân biết khi tham gia các giao dịch.
Nêu tại văn bản được UBND thị xã Bỉm Sơn phát đi tháng 10 vừa qua, cơ quan này cho biết, dự án chưa được phê duyệt giá nộp tiền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Do đó, dự án chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch và chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, trên địa bản thị xã xuất hiện nhiều sàn giao dịch, nhiều trung tâm tư vấn giới thiệu buôn bán BĐS liên quan đến dự án TNR Stars Bỉm Sơn cũng như có nhiều thông tin về việc giao dịch sản phẩm BĐS tại dự án với giá trị đất dự kiến khá cao so với đất tại thị xã Bỉm Sơn ở thời điểm hiện tại.
“Tình hình trên làm ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi thực hiện dự án”- văn bản của UBND thị xã Bỉm Sơn nêu.
Theo UBND thị xã Bỉm Sơn, nhiều thông tin về việc giao dịch sản phẩm BĐS tại dự án TNR Star Bỉm Sơn với giá trị đất dự kiến khá cao so với đất tại thị xã ở thời điểm hiện tại làm ảnh hưởng công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi thực hiện dự án (Ảnh: Bảng tính giá đất cho khách hàng "đặt chỗ" tại dự án TNR Stars Bỉm Sơn hơn 17 triệu đồng/m2)
UBND thị xã yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Cổ phần May - Diêm Sài Gòn cung cấp thông tin kèm theo năng lực, chứng chỉ hoạt động của các sàn giao dịch, các văn phòng giao dịch BĐS trực thuộc nhà đầu tư hoặc được nhà đầu tư ký kết để thực hiện giao dịch BĐS tại dự án trên.
Đồng thời, cảnh báo người dân đề cao cảnh giác về các thông tin không đúng sự thật về các dự án bất động sản, các hành vi mua, bán bất động sản không đúng quy định của pháp luật. Cùng với đó, khuyến cáo người dân cần tìm hiểu các thông tin trước khi đăng ký mua, ký kết hợp đồng mua bán bất động sản tại các dự án.
Kinh doanh BĐS trái phép không “ngán” cảnh báo, xử phạt
Tại dự án Khu thương mại dịch vụ tổng hợp tại xã Yên Trung và xã Thụy Hòa, huyện Yên Phong (tên thương mại là Korea Town) do Công ty CP Điện tử Susan làm chủ đầu tư, dù Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã có văn bản cảnh báo, xử phạt vi phạm hành chính nhưng tình trạng rao bán trái phép các sản phẩm BĐS tại dự án Korea Town vẫn diễn ra hết sức tinh vi cả trên mạng xã hội và tại hiện trường dự án.
Liên quan đến dự án này, ngày 29/01/2018, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 60 cấp cho Công ty Cổ phần điện tử Susan để thực hiện Dự án Khu thương mại dịch vụ tổng hợp tại xã Yên Trung và xã Thụy Hòa.
Tiếp đến, ngày 5/11/2019, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Văn bản số 755 về việc điều chỉnh Chủ trương đầu tư số 60 ngày 29/01/2018.
Dù đã có văn bản cảnh báo, xử phạt vi phạm hành chính nhưng theo Sở Xây dựng Bắc Ninh, tình trạng rao bán trái phép các sản phẩm BĐS tại dự án Korea Town vẫn diễn ra hết sức tinh vi cả trên mạng xã hội và tại hiện trường dự án
Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 30/10/2020, mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ với mục đích Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Như vậy, theo Luật Kinh doanh BĐS, các công trình xây dựng tại dự án chỉ được phép đưa vào kinh doanh thương mại - dịch vụ dưới hình thức cho thuê (Công trình không có chức năng nhà ở, không được mua bán, phân lô, bán nền) khi đáp ứng đủ các điều kiện: Có đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc phải có công trình đã được hoàn thành xây dựng trên đất.
Đến tháng 7/2020, Sở Xây dựng tỉnh có văn bản gửi UBND huyện Yên Phong và Công ty CP Điện tử Susan kiểm tra, rà soát giao dịch kinh doanh BĐS tại dự án, trong đó đề nghị UBND huyện Yên Phong ngăn chặn, xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật nếu phát hiện tình trạng kinh doanh BĐS và phân lô, bán nền không đúng với quy định.
Đồng thời, yêu cầu Công ty CP Điện tử Susan không vi phạm các quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh BĐS.
Dù đã có văn bản chỉ đạo nhưng tình hình kinh doanh, rao bán bất hợp pháp vẫn diễn ra tràn lan trên mạng xã hội và tại hiện trường của dự án.
Tháng 1/2021, Sở Xây dựng tiếp tục có văn bản về việc kinh doanh BĐS trái phép tại dự án Korea Town.
Trong đó, khẳng định dự án chỉ được phép đưa vào kinh doanh thương mại, dịch vụ dưới hình thức cho thuê (công trình không có chức năng nhà ở, không được mua bán, phân lô, bán nền) khi đáp ứng đủ các điều kiện: Có đăng kí quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc phải có công trình đã hoàn thành xây dựng trong dự án; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 414121 được UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 30/10/2020, mục đích sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ với hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Người dân cần tìm hiểu các thông tin trước khi đăng ký mua, ký kết hợp đồng mua bán bất động sản tại các dự án
Tiếp đó, ngày 27/01/2021, Sở Xây dựng đã ra 2 quyết định xử phạt vi phạm hành chính Công ty CP Điện tử Susan với hành vi vi phạm quy định về khởi công xây dựng công trình và hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng nội dung về dự án BĐS.
Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Bắc Ninh, tình trạng rao bán trái phép các sản phẩm BĐS tại dự án vẫn diễn ra hết sức tinh vi cả trên mạng xã hội và tại hiện trường dự án, có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Vì vậy, ngày 24/3/2021, Sở Xây dựng tiếp tục có văn bản về việc nghiêm khắc xử lý hoạt động kinh doanh BĐS trái phép tại dự án này.
Trong đó yêu cầu Công ty CP Điện tử Susan chấm dứt việc thi công khi chưa đủ điều kiện khởi công; chấm dứt mọi hoạt động huy động vốn, kinh doanh BĐS trái quy định pháp luật và các hoạt động đăng tải thông tin quảng cáo, rao bán trên các trang mạng xã hội.
Đồng thời, gỡ bỏ, thu hồi các pa nô, áp phích, băng rôn với thông tin quảng cáo không đầy đủ, không trung thực (nếu có). Cải chính và công khai trung thực thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6, Luật Kinh doanh BĐS; mọi thông tin không trung thực về hoạt động BĐS sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật...
Thời gian qua, báo chí cũng phản ánh về tình trạng “bán lúa non” tại nhiều dự án ở Long An, TP.HCM, Hà Nội, Thái Nguyên…
Trước thực tế trên, luật sư cho rằng, nhằm ngăn chặn những hậu quả pháp lý có thể xảy ra và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân, nhà đầu tư thì cần phải có sự thanh, kiểm tra kịp thời của các cơ quan chức năng để giúp người dân hiểu đúng, hiểu đủ về quyền lợi của mình khi tham gia vào các dự án. Đồng thời, xử lý nghiêm những hành vi vi phạm pháp luật của chủ đầu tư (nếu có).
Đề xuất phạt 800 triệu đồng huy động vốn trái phép
Đây là đề xuất được Bộ Xây dựng lấy ý kiến tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Trong đó, dự thảo nghị định tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định, bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết….
Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng.
