Dày đặc các dự án nhà chung cư cao tầng, nhưng giá nhà vẫn đắt
DN Việt không bị tác động
Tập đoàn bất động sản Evergrande (Trung Quốc) đang đối mặt khoản nợ hơn 300 tỷ USD (83% tổng tài sản) đứng bên bờ vực phá sản. Ngày 23/9, nhận định với PV Tiền Phong, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, công ty này đang trong tình trạng mất thanh khoản.
“Đã có thông tin chủ nợ hoãn nợ cho Evergrande và họ sẽ cố trả nợ bằng cách nào đó. Tuy nhiên, tình hình hiện nay vẫn rất nghiêm trọng, khả năng vỡ nợ là có”, ông Hiếu nói.
Evergrande có khả năng vỡ nợ, nhưng ông Hiếu cũng cho rằng, ảnh hưởng, tác động dây chuyền đến thị trường Việt Nam là không lớn. “Tuy nhiên, trong trường hợp các nhà cung cấp vật liệu xây dựng Evergrande cũng là nhà cung cấp cho các dự án của Việt Nam, thì quả thực cần theo dõi thêm. Quan điểm của tôi là mức ảnh hưởng này với DN Việt không lớn”, ông Hiếu nói.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư muốn đầu tư trái phiếu cần nắm được các chỉ số tài chính quan trọng của DN, trong đó có tỷ lệ lợi nhuận họ tạo ra có đủ trả lãi hay không. Các vấn đề khác cũng cần xem xét, như sử dụng đòn bẩy tài chính, tổng dư nợ/vốn chủ sở hữu. Ngoài chỉ số tài chính, nhà đầu tư nên xét cả các yếu tố phi tài chính như uy tín ban lãnh đạo DN.
Điều lo ngại nhìn từ “bom nợ” Evergrande, chính là điểm chung “tiềm ẩn rủi ro” giữa tập đoàn này và các DN bất động sản (BĐS) nước ta. “Các nhà kinh doanh BĐS phát hành lượng trái phiếu lớn mà không tính đến rủi ro. Với Evergrande, họ không dùng lãi suất thu hút nhà đầu tư, nhưng ở Việt Nam, doanh nghiệp vẫn lấy đó làm điều hấp dẫn giới đầu tư. Điều này gây rủi ro cho 2 phía, gồm nhà phát hành, nhà đầu tư, khi gánh nặng tài chính là rất lớn”.
Cũng theo ông Hiếu, tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu, nhưng công nợ “ngập đầu” thì khả năng vỡ nợ là có, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn vì dịch bệnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, hiện đã có những quy định mới nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn rủi ro trái phiếu doanh nghiệp như: Nhà đầu tư cá nhân tham gia phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp..., nhưng nhìn chung vẫn tiềm ẩn nguy cơ.
Việc cam kết lãi suất cao với trái phiếu BĐS là “mồi nhử” của doanh nghiệp, tạo động lực để nhà đầu tư nhanh chóng xuống tiền. Lý do là doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo là dự án, tài sản hình thành trong tương lai đã là rủi ro. Do đó, với trái phiếu không có tài sản đảm bảo hay được đảm bảo bằng cổ phiếu trên thị trường hiện nay càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.
Phát hành trái phiếu nhiều
“Nếu nhà đầu tư không phân tích được “sức khỏe” doanh nghiệp, mà chỉ chạy theo lãi suất thì rủi ro rất cao. Nếu không có tài sản đảm bảo, trái phiếu BĐS thực chất chỉ là một tờ giấy nhận nợ. Trong khi đó, khả năng trả nợ của DN là vấn đề khá phức tạp, phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của DN”, ông Châu nhấn mạnh.
Theo ông Châu, thị trường BĐS đã gặp nhiều khó khăn nay dịch bệnh xảy ra, DN, thị trường càng khó khăn hơn.
Lãnh đạo một DN địa ốc ở TPHCM cho hay, 3 năm nay dự án của DN mà ông quản lý vẫn chưa đủ cơ sở pháp lý để bán hàng, trong khi đại dịch cứ sóng trước đè sóng sau khiến DN phải “gồng mình” tìm đủ cách huy động vốn khi nguồn từ ngân hàng bị “siết”.
Ngoài lách bằng việc góp vốn dự án hình thành trong tương lai, ông bật mí, nhiều DN phải “xoay” sang kênh huy động bằng trái phiếu để có thêm nguồn vốn. “Thế mới có câu chuyện từ năm 2018, DN mặc sức huy động rầm rộ. Đến ngày hôm nay, cơ quan chức năng mới cảnh báo về rủi ro này”, ông này nói.
Mới đây, báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, 8 tháng đầu năm 2021 có 490 đợt phát hành trái phiếu DN trong nước, với tổng giá trị 308,5 nghìn tỷ đồng, mức cao chưa từng có.
Đáng chú ý, DN BĐS là nhóm trả lãi trái phiếu cao nhất. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8-13%/năm. 8 tháng đầu năm, tổng khối lượng trái phiếu BĐS phát hành đạt 107,9 nghìn tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.
Có công ty cổ phần BĐS ở phía Nam trả lãi suất trái phiếu tới 13%/năm “chịu chi” nhất khi trả lãi trái phiếu tới 13%/năm, Công ty Galactic Group 12,5%... Về giá trị phát hành, nhóm BĐS cũng chiếm “ảp đảo” với những đợt phát hành lớn thời gian qua, như trái phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill (5.760 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (4.630 tỷ đồng), Công ty Cổ phần BCG Land (2.500 tỷ đồng).
